제목 아파트 주차장 사용을 일부 제한한 입대의 결의의 효력
조회수 994 등록일 2021-01-15
내용

정지숙의 법률상담

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▶정지숙 법무법인 산하 변호사

먼저 입대의가 지정주차구역을 배정해 주차장을 운영하도록 한 것이 공용부분에 대한 처분・변경 내지 공용부분의 관리에 해당하지 않는지가 문제됩니다. 
대법원 판례에 따르면(대법원 2006다86597 판결) 집합건물법 제15조 제1항에 의한 결의를 요하는 공용부분 변경은 기존 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로 변경되는 부분과 그 범위, 변경 방식이나 태양, 변경 전과 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려해 판단해야 합니다. 
그런데 A아파트 지정주차구역은 지하 2층 주차면 전체에 설정돼 있어 해당 동의 입주자들은 지하 2층 전체를 자유롭게 사용할 수 있지만, 나머지 동의 입주자들은 해당 동의 지하 2층 주차면에는 주차를 할 수 없는 상태였습니다. 하지만 A아파트 관리규약상 주거공용부분을 제외한 지하층, 관리사무소, 경비실, 경로당, 어린이집, 주민공동시설 등 전체 입주민 등이 공동으로 사용할 수 있는 시설을 공용부분으로서 정하고 있는바, 주차장은 동별 구분 없이 모든 세대를 위한 공용부분으로 봐야 하며, 특히 지정주차구역의 배정으로 전체 주차장의 이용관계에서 변경되는 범위가 광범위하고, 전체 입주자들의 공용부분인 지정주차구역 해당 동의 지하 2층 주차장은 나머지 동의 입주자들이 주차장으로 사용할 수 없게 돼 결국 주차장으로서의 용도가 폐지되는 결과를 가져오며, 동별마다 보유하고 있는 주차면이 모두 다름에도 지정주차구역을 배정하는 명확한 기준이 확립돼 있지도 않고, 지정주차구역 운영을 위한 추가 관리비가 지출되는 측면 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 주차장에 지정주차구역을 배정하는 것은 기존 공용부분의 외관과 구조 및 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것이어서 집합건물법 제15조 제1항이 정한 공용부분의 변경에 해당된다고 봄이 합당합니다. 물론 지정주차구역의 배정은 집합건물법이 정한 공용부분 변경에 해당되기도 하나 한편으론 공동주택관리법에 따라 관리여건상 단지 내 시설의 운영, 주차장 운영기준에 관한 사항으로 볼 여지도 있습니다. 이에 공동주택관리법 제14조 제10항 및 동법 시행령 제14조에 따라 단지 안의 주차장 등의 유지・운영기준에 관한 사항은 입대의 결의로 의결할 수 있다고 볼 소지도 있습니다. 
그러나 집합건물법 제2조의 2는 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있으므로 공동주택관리법을 지정주차구역의 배정에 적용할 수 있는지는 결국 그로 인해 집합건물법이 정한 구분소유자의 기본적인 권리를 해치게 되는지에 달려 있습니다. 
즉 단지 내 시설의 운영기준에 관한 사항의 결정은 전체 입주자들의 이해관계에 과도한 변화 및 충돌을 초래하지 않는 범위 내에서 주차장 이용의 편의를 제공하기 위한 경우에만 적용된다고 해석하는 것이 합당한데, 이 사안의 경우 주차장의 구조 등에 비춰 지정주차구역이 해당 동만의 공용부분이라고 보기 어렵고, 입주자는 원칙적으로 지분비율과 상관없이 공용부분 전체를 이용할 수 있어야 하는데 일부 입주자들은 주차장 2층 전체를 사용할 수 없는 불편을 겪고 있고, 또한 입대의 결의만으로 일부 구분소유자에게 공용부분 변경을 수용하라고 강제하는 것은 부당한 바, 이 사건과 같은 특정 입주자들에 대한 지정주차구역의 배정은 공용부분 변경과 함께 구분소유자들의 권리가 침해되므로 공동주택관리법의 특별규정에 의한 완화된 결의요건이 아닌 집합건물법의 규정에 의한 원칙적 결의요건을 충족해야 유효하다 할 것입니다.  
따라서 특정 입주자들에 대해서만 지정주차구역을 배정하기 위해서는 공동주택관리법상 입대의 결의만으로는 부족하고, 집합건물법 제15조 제1항에 따라 관리단 집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법, 서면과 전자적 방법으로 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상에 의한 합의가 필요합니다. (인천지방법원 부천지원 2018가합977 판결 참조) 


법무법인 산하 ☎ 02-537-3322

출처[아파트 주차장 사용을 일부 제한한 입대의 결의의 효력 < 법률상담 < 관리업무 < 기사본문 - 한국아파트신문 (hapt.co.kr)]
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