제목 재건축 사업비대출 약정 변경 없는 공사도급계약
조회수 822 등록일 2020-09-02
내용

 

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▶ 오민석 법무법인 산하 변호사

J조합은 경기도 소재 J아파트의 재건축을 위해 설립된 재건축조합이고, S사는 2017년 9월 12일 J조합과 공사도급계약을 체결한 시공자이다. 

J조합은 S사와의 공사도급계약 외에도 2018년 1월 29일 S사, 금융기관인 H사, 주택도시보증공사와 약 1천500억원의 사업비 대출을 목적으로 한 표준사업약정을 체결했다. 

J조합과 S사는 최초 계약 당시 건축시설 연면적 기준 평당 398만원으로 공사비를 정했으나 J조합의 임원 변경, 이주 및 철거지연 등이 발생하자 S사는 2019년 1월 8일 평당 공사단가를 418만원으로 인상해 줄 것을 요구했다. 

J조합은 같은 해 3월 23일 조합원 임시총회를 개최해 공사비 인상 안건을 상정했으나 부결됐다. 이에 S사는 월별 정산하기로한 철거 비용의 정산이 이루어지지 않고 있다는 이유로 철거공사를 중단했다. 

J조합은 같은 해 10월 2일 조합원 임시총회를 개최해 시공사 선정취소 및 계약해지의 건을 가결시키고 같은 달 8일 S사에 계약해지를 통지했다. 이후 J조합이 새로운 시공자 선정을 위한 입찰을 진행해 K사를 시공자 우선협상대상자로 선정했다. 

S사는 공사도급계약상 해지사유가 없으므로 J조합의 해지통보는 무효이고, 표준사업약정상 이해당사자 전원인 S사, H사, 주택도시보증공사의 서면동의가 없었고, 대출금 실행 후이므로 대출금의 변제가 없는 한 표준사업약정을 변경할 수 없으며, 표준사업약정이 공사도급계약에 우선한다는 조항이 있으므로 공사도급계약의 해지는 무효라면서 법원에 해지통보 효력 정지, 시공자 지위 임시보전, 새로운 시공자 선정 입찰의 중지를 구하는 가처분을 신청했다. 

이에 대해 J조합은 S사가 철거공사를 중단하는 등 공사도급계약에서 정한 “귀책사유로 공사기간 내 완공할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우”에 해당하므로 계약해지 사유가 충분하고, 사업비 및 이주비 대출에 대한 지급보증 약속도 지키지 않은 이상 표준사업약정을 이유로 공사도급계약의 해지가 안된다는 주장은 억지라고 다투었다. 

위 사건에서 의정부지방법원은 “공사도급계약과 동일하게 표준사업약정 상으로도 S사는 J조합 뿐 아니라 H사와 주택도시보증공사에게도 공사완공의무를 부담하고 있으므로 표준사업약정의 변경없이 공사도급계약만 해지하는 것은 불가능하고, 재건축에 수반한 모든 계약은 표준사업약정을 위반할 수 없고, 위반되는 내용은 무효로 하기로 했으므로 표준사업약정의 해지없이 공사도급계약만 해지하는 것도 무효”라고 판단했다.

뿐만 아니라 “공사기간은 실착공예정일로부터 34개월 이내이고 철거 공사기간은 제외되므로 철거공사가 중단된 기간은 34개월의 공사기간과는 무관하고, 철거가 완료되지 않은 것은 J조합의 기존 건축물 철거 관련 행정절차 및 비용지급 절차가 진행되지 않고 있는 것이 원인인 점에서 S사의 귀책사유로 공사기간 내 완공할 가능성이 없다는 해지요건은 충족되지 않았다”면서,

J조합의 해지통보의 효력을 정지하고 S사의 시공자 지위를 임시로 정하였으며, 다른 시공자의 선정을 위한 입찰절차의 중지를 명령하는 가처분결정을 했다(의정부지방법원 2020. 5. 27. 고지 2020카합5099 결정). 

사업비 및 이주비 대출까지 이루어진 후 시공자를 변경하기 위해서는 금융기관 및 주택도시보증공사와의 사이에 대출채무의 변제 또는 보증의 새로운 시공자에게로의 승계 등이 공사도급계약의 해지 전에 사전 협의되어야 한다. 

이러한 사전 협의가 없게 되면 설혹 시공자의 귀책사유가 명백해 공사도급계약 해지사유가 충족된다고 하더라도 해지통보가 무효가 되고 장기간 사업이 표류해 조합원들에게 막대한 피해가 갈 수 있다는 점을 유의해야 한다.

오민석 대표변호사 / 법무법인 산하

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