제목 재개발 시공자 수의계약시 3회 입찰 내용 같아야 하나
조회수 284 등록일 2020-07-21
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▶ 오민석 법무법인 산하 변호사

P조합은 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진구역으로 지정된 K시 일대의 주택재개발정비사업을 추진하기 위해 2013년 10월 7일 K시장으로부터 설립인가를 받아 그 즈음 법인등기를 마쳐 성립한 재개발조합이고, J는 P조합의 조합원이다. 

P조합은 경쟁입찰의 방식으로 시공자를 선정하기 위해 ‘구역면적 13만6천285㎡, 평균 용적률 280% 이하, 연면적 약 40만931.5㎡, 총 건립예정 세대수 2천526세대(구역지정 사항으로 사업시행인가 시 변경될 수 있음)’라고 사업규모를 명시해, 2014년 2월 5일 1차 시공자 선정공고를, 같은 해 5월 8일 2차 시공자 선정공고를 했으나 모두 유찰되었다. 

이후 K시장은 같은 해 8월 22일 P조합의 사업부지를 포함한 재정비촉진계획 변경안 공람절차를 진행했는데 이에 따라 P조합의 구역면적은 기존 13만5천285㎡에서 12만7천199㎡로 축소되면서 용적률이 증가되었다. 

P조합은 변경된 촉진계획의 내용을 반영하여 같은 해 10월 8일 ‘구역면적 12만7천199㎡, 평균 용적률 306%, 연면적 36만2천813.4㎡, 총 건립예정 세대수 2천811세대’로 하여 3차 시공자 선정공고를 했으나 역시 유찰되었다. 

P조합은 2015년 10월 8일 도급순위 100위권의 각 시공사에 수의계약을 위한 우선협상대상자 참여 요청 공문을 발송했고, H건설이 2017년 중순 경 P조합에 사업참여 의사를 밝혔다. P조합은 2017년 9월 9일 조합원 총회를 개최해 H건설을 시공자로 선정하는 결의를 했다. 

J는 국토교통부 고시인 정비사업의 시공자 선정기준에 따르면 시공자와 수의계약을 하려면 3회 이상의 입찰이 본질적으로 동일한 내용이어야 하는데, 3차 입찰 공고 당시 사업계획내용이 1,2차 입찰공고와는 달리 변경되었으므로 P조합은 변경된 사업계획에 따라 3회의 입찰을 거쳤어야 했다며, 조합원 총회에서의 시공자 선정결의 효력을 정지해 달라는 총회결의효력정지가처분을 신청했다. 

이에 대해 P조합은 정비사업의 시공자 선정기준 어디에도 3회의 입찰공고 내용이 본질적으로 동일해야 한다는 제한이 규정되어 있지 않고, 재정비촉진계획의 변경 내용이 사업계획의 본질적 변경을 가져오는 것도 아닌 이상 시공자 선정을 위한 총회결의는 유효하다고 다투었다. 

위 사건에서 인천지방법원 부천지원은 “도시정비법 제11조 제1항에서 시공자 선정을 경쟁입찰의 방법에 의하도록 정한 취지는 조합과 시공자의 유착고리를 차단해 시공자의 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조리를 근절하고, 수주를 위해 투입된 비용이 주택가격에 전가되는 것을 막기 위한 것이므로 정비사업의 시공사 선정기준도 이러한 취지에 부합하도록 해석해야 한다”는 원칙을 밝힌 후

"정비사업의 시공자 선정기준은 3회 이상 유찰된 입찰이 동일한 입찰이어야 한다는 제한을 두고 있지 않으므로, 3회 이상 유찰된 입찰 사이에 도시정비법 제11조 제1항과 정비사업의 시공자 선정기준 제5조 제1항의 입법 취지가 몰각될 정도의 중대한 변경이 있는 것이 아니라면 3회 이상 유찰되어 총회 의결을 거쳐 수의계약을 체결한 경우 위 규정을 위반한 것이라고 단정할 수 없”는데, 

“변경된 촉진계획에 따라 사업면적, 용적률, 세대수가 일부 변경되었으나 본질적 부분이 변경된 것으로 볼 수 없고, 1차에서 3차까지 입찰 절차에서 사업내용이 일부 변경될 수 있다고 선정공고에 명시한 점 등에 비추어 입찰 내용의 중대한 변경이 있었다고 보기 어렵다”면서 J의 가처분신청을 기각했다(인천지방법원 부천지원 2018. 7. 19. 고지 2018카합10196 결정). 

P조합이 시공자 선정에 어려움을 겪었고, 도급순위 100위권 각 시공사에 시공자로 참여를 요청했음에도 H사만 참여했던 점 등을 감안하면 P조합과 H사 사이에 유착 내지 비리에 의해 고의로 경쟁입찰을 회피하려 했던 것이 아닌 만큼 위 법원의 결정은 매우 타당하다.

오민석 대표변호사 / 법무법인 산하

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