제목 법무법인 산하 법률 톡톡톡 - 재건축 상가세입자에 대한 손실보상의무 부존재 (도시정비법 제81조 제1항 합헌)
조회수 360 등록일 2020-05-21
내용

 

d131e78c5d4efa3d9660dbf74bbf1b5b_1590023
▶ 이재현 법무법인 산하 변호사


1. 서설

A 등은 서울 방배동의 B 주택재건축정비사업조합의 사업시행구역 내에 있는 건물들의 상가임차인으로 각 점포에서 영업을 하고 있다.

이 사건 조합은 2017. 12. 21. 관리처분계획인가를 받았고, 2017. 12. 28. 위 인가된 관리처분계획이 고시되었다.

B 조합은 이 사건 임차인들을 상대로 이들이 각 임차한 점포의 인도를 구하는 소(서울중앙지방법원 2018가단5126330_당 법인 사건)를 제기하였는데, 이 사건 임차인들은 손실보상 등이 선행 또는 동시에 이행되어야만 인도청구에 응할 수 있다는 취지로 주장한 반면, B 조합은 손실보상이 완료되지 아니한 경우 임차권자의 사용·수익이 중지되지 아니한다고 규정한 ‘도시 및 주거환경정비법’제81조 제1항 단서 제2호는 재건축사업에 적용되지 않는다고 주장하였다. 이에 제청법원은 2018. 12. 5. 같은 법 제81조 제1항에 대하여 직권으로 위헌법률심판을 제청하였다.

 

2. 심판대상 법률조항

도시 및 주거환경정비법(2017. 8. 9. 법률 제14857호로 개정된 것)

제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.(단서 생략)

3. 헌법재판소의 결정 [2020. 4. 23. 선고, 2018헌가17 도시및주거환경정비법 제81조 제1항 위헌제청 사건]

 

가. 결정주문

도시및주거환경정비법(2017. 8. 9. 법률 제14857호로 개정된 것) 제81조 제1항 본문 중 재건축사업구역 내 임차권자에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

 

나. 결정 이유의 요지 (기본권 침해의 최소성)

(전략)

임차권은 사적 자치의 원칙이 적용되어 그 내용과 형태 및 설정방식 등이 다양하여 일률적으로 보상의 필요성 여부를 단정하기가 어렵고, 재건축사업은 관리처분계획인가시까지 수년에 걸쳐서 이루어지는 경우가 대부분이어서 재건축사업이 예정되어 있거나 진행 중인 구역 내에 있는 건물을 임차하는 경우 임차인은 향후 재건축사업으로 사용·수익이 중지될 것을 예정하고 이를 차임 등에 반영하여 임대차계약을 체결할 수 있으며, 이 경우 임차인은 저렴한 차임의 혜택을 누리면서 보상의 필요성이 없는 계약관계를 형성할 수도 있다.

이처럼 건물 소유주인 임대인조차도 재건축사업의 조합원이 될지 여부가 불확실한 상황에서 임차인의 복잡·다양한 사정까지 고려하여 어느 경우에 수인의 한계를 넘었는지 예상하고 미리 보상규정을 마련한다는 것은 매우 비효율적일 뿐만 아니라, 만약 법률이 이처럼 예측하기 어려운 법률관계에 개입하여 임차인에 대한 영업손실보상을 강제할 경우 획일적이고 현실성 없는 보상규정으로 말미암아 자칫 보상의 실효성을 떨어뜨릴 수 있고, 영업손실보상의 부담과 관련하여 구상문제 등을 일으켜 새로운 분쟁을 초래할 우려가 있다. 이러한 분쟁으로 손실보상이 지체되면 사업시행자는 결국 기존 건축물을 철거하고 공사에 착공할 수 없게 되어 재건축사업의 원활한 진행에 차질을 빚을 수밖에 없다.

다른 한편 앞서 본 것과 같이 임대인과 임차인은 재건축사업이 진행되고 있는 건축물에 대해서는 특약사항이 포함된 임대차계약을 체결하는 등의 방식으로 충분히 이해관계를 조정할 수 있고, 실제 당해사건 원고가 제출한 임대차계약서들을 보더라도 이 사건 조합의 사업시행구역 내에 있는 수많은 임차인들이 재건축으로 이주 및 퇴거가 실시되면 조건 없이 명도한다는 특약사항을 기재하고 대신 임차료가 낮게 형성된 재건축지역에서 낮은 차임이라는 경제적 이익을 누린 것으로 보이며, 이 사건 임차인들 역시 상당한 기간 동안 저렴한 차임의 이익을 누린 것으로 보이므로, 사적 자치에 의한 이익 조정이 불가능하다거나 현실적이지 않다고 단정하기는 어렵다.

이러한 사정들을 종합하면 임차권자에 대한 보상을 임대인과 임차인 사이의 임대차계약 등에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 입법자의 판단이 잘못되었다고 보기 어렵다.

따라서 심판대상조항이 별도의 보상규정을 두지 않은 것은 침해의 최소성 원칙에 위배되지 아니한다.

 

4. 결어

본 편집인은 서울중앙지방법원의 모 판사가 해당 조항을 직권으로 위헌제청할 당시 본보를 통해 일부 재판부에서 위헌제청결정을 하였다고 하여, 그 외 재판부가 법관 독립의 원칙을 망각한 채 이에 쉬이 휩쓸려, 위헌 제청된 사건의 결과를 기다리기 위해 변론 기일을 장기간 속행 하거나 추후 지정하는 등의 무책임한 재판 진행의 부당함에 관해 비판한 바 있다.

헌법재판소는 위 사건에 대해 재판관 8:1의 의견으로 심판대상조항이 합헌이라고 판단하며 심판대상조항은 재건축사업의 원활하고 신속한 진행을 위한 것으로 그 입법목적의 정당성이 인정되고, 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 것은 이러한 입법목적을 달성하기 위해 적합한 수단임을 전제하였다.

다수의 조합원과 임차인 등 관계자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 정비사업을 원활하고 신속히 진행하기 위해서 관리처분계획인가의 고시가 있으면 임차권자의 사용·수익을 획일적으로 중지시켜야 할 이익은 중대한 반면, 입법자가 선택한 사적 자치에 따른 해결방식이 비현실적이라거나 임차권자의 부담을 조절하는 데 실패하였다는 등의 사정을 찾아보기 어렵다는 점에서 심판대상조항으로 인하여 제한받는 임차권자의 사익은 불확실하고 그 제한의 정도가 중대하다고 보기 어렵다고 보인다.

헌법재판소의 결정으로 2년간 지연된 B 조합사업이 재개될 것으로 보이지만 해당 사건의 원흉이 된 상가세입자들 및 위헌임을 전제로 보상금을 지급받은 세입자들을 상대로 그 책임을 엄중히 물어야 할 것으로 보인다.

문의) 02-537-3322

 

ⓒ 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 

출처[http://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=24580]

 

  • 목록