제목 옥상누수로 인해 최상층 가구도 누수피해 시 입주민 임시거처 임차비・이사비 배상책임 입대의에 있는지?
조회수 360 등록일 2020-05-21
내용

정지숙의 법률상담

A씨는 서울 소재 아파트 최상층 가구의 소유자로서 매수 당시 거주하던 임차인이 2019. 9.초 퇴거하기로 해 2019. 10. 16.까지 내부수리를 한 후 2019. 11. 22. 입주하기로 계획을 세웠습니다. 하지만 2019. 10. 2. 아파트 옥상 누수로 인해 내부수리 공사가 지연됐고, 이에 A씨는 입대의에 누수사실을 알려 입대의가 3일 후 옥상부분 방수처리를 했습니다. 그럼에도 아파트 옥상 누수 문제가 근본적으로 해결되지 않아 A씨 가구의 안방과 발코니 쪽 천장에 계속 누수가 발생해 결국 A씨는 당초 입주 계획을 포기하고 관리사무소장에게 누수문제가 해결되지 않았으므로 임시거처로 이사한 후 누수가 해결돼 피해가 복구되면 입주하겠다고 통보한 후 2019. 11. 17.부터 월 차임 200만원의 임시거처에 거주했습니다. 그러자 입대의는 2019. 12.경 옥상 우레탄 방수공사를 완료했고, 이를 A씨에 2019. 12. 23.경 통지해 A씨는 2020. 3. 3. 아파트에 입주했습니다. 이 같은 상황에서 A씨는 입대의에 임시거처 임차비용과 이사비용에 대한 손해배상책임을 물을 수 있는지요? 

민법 제758조 제1항은 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 때는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있습니다. 
공작물이란 인공적인 작업에 의해 제작한 물건을 말합니다. 그렇다면 이 사건 아파트 옥상에서 발생한 누수는 공작물인 옥상에서 발생한 하자이므로 위 민법 제758조 제1항의 공작물 책임이 문제됩니다. 
그런데 입대의는 직접 또는 관리주체를 통해 아파트 공용부분을 관리하는 자입니다. 이에 공용부분인 옥상에 대한 관리를 제대로 하지 못해 A씨 소유 전유부분에 누수가 발생하게 된 것이라면 입대의는 공작물 보존상의 하자에 대한 책임을 부담합니다. (물론 입대의가 아파트를 위탁관리하는 경우에는 관리회사가 ‘직접’ 점유자로서 입대의보다 먼저 책임을 부담합니다) 
한편 판례에 의하면 ‘소유권의 대상이 되는 물건은 그것이 동산이거나 부동산임을 막론하고 일반적으로 소유자에 의해 그에 대한 통상의 용법에 따라 사용되는 것이므로 그 물건이 타인의 불법행위로 인해 수선이 가능한 정도로 훼손된 경우라 할지라도 그로 인해 그 물건의 통상용법에 따른 사용을 하지 못했으므로 이로 인한 손해는 그 훼손으로 인한 통상의 손해였다고 함이 상당하고, 또한 이때 임시로 다른 대체물을 임차할 필요성이 존재하는 경우에 한해서는 다른 대체물을 임차하면서 지출한 차임을 손해배상으로 청구할 수도 있다’고 보고 있습니다. 
따라서 A씨가 옥상누수로 인해 전유부분을 통상용법에 따라 사용하기 어려웠다면, 임시로 다른 대체물을 임차할 필요성이 있으므로 입대의는 A씨가 임시 거처를 마련하는 데 지출한 임차비용(월 차임) 및 이사비용에 대한 책임을 부담한다 할 것입니다. 

 

법무법인 산하 ☎ 02-537-3322

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