제목 계약기간 끝난 주택관리업자 수의계약으로 재선정 시 아파트 관리규약으로 정한 ‘의견청취 기간’ 등 안 지킨 경우 이미 체결한 계…
조회수 89 등록일 2019-10-18
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김지혜의 법률상담. 법무법인 산하 ☎ 02-537-3322


계약기간 끝난 주택관리업자 수의계약으로 재선정 시 아파트 관리규약으로 정한 ‘의견청취 기간’ 등 안 지킨 경우 이미 체결한 계약 무효인지 여부

저희 아파트 입주자대표회의는 현재 아파트를 위탁관리 중인 관리업체 A와 또다시 관리계약을 체결하기로 결의한 후 아파트 각 동 로비에 재계약 체결에 관한 의견 청취를 구하는 내용의 공고문을 배포했고, 공고문에서 의견 청취 기간으로 정한 일주일이 지난 뒤 관리업체 A와 수의계약의 형식으로 관리계약을 체결했습니다. 그런데 관할관청은 저희 아파트 입대의에 관리규약상의 의견 청취를 위한 공개기간인 10일을 지키지 않았고 의견 청취서를 모든 가구에 배부하지 않았기 때문에 공동주택관리법령 위반이라면서 행정처분 예고통지를 해왔고, 이에 아파트 입대의는 관리업체 A에 위탁계약 무효 통보를 하게 됐습니다. 무효 통보를 받은 관리업체 A는 아파트 입대의를 상대로 계약이 유효하다는 확인을 구하는 소를 제기해왔는데, 과연 어떻게 결론이 날까요?

공동주택관리법 제7조 제1항 제2호에 따른 동법 시행령 제5조 제2항 제2호는 위탁관리 중인 의무관리대상 공동주택 입대의가 계약기간이 끝난 주택관리업자를 ‘수의계약’의 방법으로 다시 관리주체로 선정할 때 갖춰야 할 요건에 대해 규정하고 있습니다. 첫 번째 요건은 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자 등의 의견을 청취해 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않아야 한다는 것이고, 두 번째 요건은 첫 번째 요건이 충족된 이후 입대의 구성원 3분의 2 이상이 찬성해야 한다는 것입니다.
질의 내용에 비춰볼 때 해당 아파트 관리규약에서는 기존의 주택관리업자와 재계약을 체결하기 위해 10일간 의견을 사전 청취할 것과 의견 청취를 위한 서면을 아파트 모든 가구에 1매씩 배부해야 함을 정하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 관리규약상의 이러한 절차를 지키지 않았다면 이로써 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제2호 위반이 되는 것은 명백하다 할 것인데, 문제는 이러한 시행령 규정 위반으로 인해 관리업체 A와의 계약도 무효로 되느냐 입니다.
대법원은 위 공동주택관리법령 규정이 관리주체의 재계약을 위한 사전 의견 청취 절차에서 일정한 기간 동안 재계약에 관한 내용을 일정한 방법으로 게시하도록 한 취지는 최소한 그 기간 동안 재계약에 관한 내용이 충분히 게시돼 공개되도록 함으로써 구성원이 관리주체와의 재계약 내용에 대해 충분히 잘 알고 재계약에 대한 동의 여부를 결정하게 하는 데 있다고 하면서, 이러한 취지에 비춰 볼 때 위 법령의 규정은 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 재선정하는 계약을 체결하기 위한 요건을 규정하고 있는 강행법규라 봄이 타당하고, 위와 같이 계약 체결의 요건을 규정하고 있는 강행법규에 위반한 계약은 무효라고 판시한 바 있습니다. (대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결 등 참조)
이와 같은 대법원의 태도에 의할 때 해당 아파트와 관리업체 A와의 관리계약은 계약 체결의 요건을 규정한 강행법규인 위 공동주택관리법령 및 그로부터 위임받은 해당 아파트 관리규약 위반으로 무효라고 할 것입니다. 따라서 계약 유효의 확인을 구하는 관리업체 A의 청구는 받아들여지지 않을 것입니다.

 

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