제목 임의관리 공동주택 어떤 법 따르나 공동주택관리법? 집합건물법?
조회수 228 등록일 2019-10-18
내용

 

임의관리 공동주택 어떤 법 따르나 공동주택관리법? 집합건물법?

<관련기사 제1113호 2019년 3월 13일자 게재>

수원지방법원 제31민사부 결정

사 건 2019카합10006 직무집행정지 가처분
채 권 자 A
채 무 자 1. B 2. C 3. D
결 정 일 2019. 3. 6. .

주 문

1. 이 사건 신청을 모두 기각한다.
2. 소송비용은 채권자가 부담한다.

신 청 취 지

채무자들은 채권자의 E아파트 입주자대표회의에 대한 관리지위부존재확인 청구사건의 본안판결 확정 시까지 E아파트 동별 대표자의 직무 및 관리인의 직무를 집행해서는 안 된다.

이 유

1. 기초사실

가. 수원시 팔달구 E아파트(이하 ‘이 사건 건물’)는 지하 3층, 지상 15층 1개동의 주상복합건물로서 지상 1층은 상가, 지상 2층 내지 15층은 아파트 총 129가구(이하 ‘이 사건 아파트’)로 구성돼 있다. 채권자는 이 사건 아파트의 구분소유자다.

나. 이 사건 아파트의 입주자들 및 사용자들은 이 사건 건물 중 아파트 부분만을 별도로 관리하기 위해 이 사건 아파트만의 입주자대표회의인 ‘E아파트 입주자대표회의’를 구성하고, 2001. 4. 20. 독자적인 관리규약을 제정했다.

다. 이 사건 아파트 입주자대표 선거관리위원장은 2018. 12. 12. 후보자 등록기간을 2018. 12. 17.부터 2018. 12. 19.까지, 투표기간을 2018. 12. 25.부터 2018. 12. 27.로 정해 제7기 입주자대표선거(이하 ‘이 사건 선거’) 일정을 공고하면서 이 사건 관리규약 제15조에 따라 위 선거의 피선거권은 ‘이 사건 아파트의 입주자(소유자) 또는 직계존비속인 자로서 이 사건 아파트에 주민등록이 돼 있고 실제로 6개월 이상 거주하는 자’에게 있고, 선거권은 ‘피선거권을 가진 자 또는 이 사건 아파트에 실제로 거주하고 주민등록이 돼 있으며, 만 19세 이상인 자(1가구당 1인)’에게 있다고 공고했다.

라. 채무자들은 이 사건 선거에서 투표율 70.5%(이 사건 아파트 129가구 중 91가구 투표), 찬성률 97.8%(찬성 89표, 반대 1표, 무효 1표)로 입주자대표로 당선됐다.

마. (중략)

2. 신청이유의 요지

이 사건 아파트에는 주택법 등이 적용되지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)이 적용되고, 이 사건 입주자대표회의는 이 사건 건물 중 상가 부분을 제외한 이 사건 아파트의 구분소유자 등을 구성원으로 하는 일부공용관리단의 성격을 가지므로, 이 사건 아파트의 입주자대표는 관리인으로서의 성격을 가진다. 따라서 이 사건 아파트의 입주자대표를 선임하기 위해서는 집합건물법에서 정한 관리인 선임절차를 따라야 하므로, 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 받아 관리단집회를 소집해 그 관리단집회의 결의를 통해 관리인을 선임해야 한다. 그럼에도 채무자들은 관리단집회를 거치지 않고 이 사건 선거에 의해 관리인으로 선임됐는 바, 이는 집합건물법을 위반해 무효다. 이에 신청취지와 같은 가처분을 구한다.

3. 판단

가. 피보전채권의 인정 여부

1)집합건물법과 공동주택관리법의 적용

앞서 본 소명사실에 의하면, 이 사건 건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있고, 그 각 부분이 각 구분소유권의 목적이 되는 집합건물이므로, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 성립한다. 나아가 집합건물법 제23조 제2항은 ‘일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다’고 규정하고 있고, 같은 법 제28조 제2항은 ‘일부공용부분에 관한 사항으로서 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 이 사건 아파트의 구분소유자들은 이 사건 건물 중 이 사건 아파트의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 일부공용 관리단을 구성할 수 있다.
한편 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호는 ‘공동주택’의 범위에 ‘주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택’(가목)과 ‘건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물’(나목)을 포함시키고 있다. 주택법 제2조 제3호는 ‘공동주택이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 가구가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며, 이에 따라 주택법 시행령 제3조 제1항 제1호는 위 주택법 규정에 따른 공동주택의 종류와 범위에 ‘건축법 시행령 [별표1] 제2호 가목에 따른 아파트’를 포함시키고 있다. 건축법 시행령 [별표1] 제2호 가목은 아파트를 ‘주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택’으로 규정해 공동주택의 범위에 포함시키고 있다. 위와 같은 규정을 종합해 보면, 이 사건 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택으로서 각 가구가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이고, 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물이므로, 공동주택관리법에서 정한 ‘공동주택’에 해당한다. 따라서 이 사건 아파트는 공동주택으로서 공동주택관리법의 적용 대상이 된다. 공동주택관리법 제2조 제1항 제8호는 ‘입주자대표회의란 공동주택의 입주자 등을 대표해 관리에 대한 주요사항을 결정하기 위해 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다’고 규정하고 있고, 같은 법 제14조 제1항은 ‘입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 가구수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다’고 규정하고 있는 바, 이 사건 아파트는 공동주택으로서 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다.
결국 이 사건 아파트에는 집합건물법과 공동주택관리법이 모두 적용되므로, 이 사건 아파트의 구분소유자들은 관리단집회를 개최해 관리인을 선임할 수 있고, 이 사건 아파트의 입주자들 및 사용자들은 자신들을 대표하는 입주자대표회의를 구성할 수도 있다. 그런데 채권자는 이 사건 입주자대표회의가 그 명칭에도 불구하고 실질적으로는 관리단에 해당한다고 주장하므로, 아래에서는 이 사건 입주자대표회의가 관리단으로서의 성격을 겸유하는지에 관해 본다.

2)이 사건 입주자대표회의가 관리단의 성격을 겸유하는지 여부

가)관련 법리

집합건물법 제23조 제1항은 ‘건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다’고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체고(대법원 1995. 3. 10. 94다49687, 94다49694 판결 참조), 구분소유자로 구성돼 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(대법원 1996. 8. 23. 94다27199 판결 등 참조).
한편 공동주택관리법 및 공동주택관리법 시행령의 관련 규정에 의하면, 입주자대표회의란 공동주택의 입주자 등을 대표해 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구를 말하고, 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 가구수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성하며, 동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 등의 경우에는 제외한다) 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구의 ‘입주자’ 및 ‘사용자’의 보통·평등·직접·비밀 선거를 통해 선출한다. 이러한 규정들에 의하면 선출된 동별 대표자 중에는 ‘입주자’ 중 소유자가 아닌 그 배우자, 직계존비속도 포함될 수 있는 한편, 소유자 중에서도 선출공고 당시에 일정기간 계속 거주 등과 같은 선출자격 요건을 갖추지 못한 경우는 포함될 수 없으므로 입주자대표회의 구성원이 되는 동별 대표자들은 전체 구분소유자 중 일부 인원에 불과할 수밖에 없다고 할 것이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법과 공동주택관리법 시행령의 관련 규정에 의해 구성되는 입주자대표회의는 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법 제23조 제1항에 의한 관리단의 경우와는 다르다고 할 것이므로 관리단의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다. (대법원 2017. 9. 21. 2015다47310 판결 참조)

나)구체적 판단

이 사건을 위 법리에 비춰 보건대, 앞서 본 이 사건 선거 공고나 이 사건 관리규약의 주요내용에 의하면, 이 사건 아파트에 거주하는 구분소유자뿐만 아니라 그 배우자나 직계존비속도 이 사건 입주자대표회의의 구성원인 입주자대표로 입후보할 수 있고, 반면 구분소유자라고 하더라도 이 사건 아파트에 주민등록이 돼 있고 6개월 이상 거주하지 않으면 입주자대표로 입후보할 수 없다. 또한 이 사건 아파트의 구분소유자 전부에게 이 사건 선거의 투표권이 있는 것이 아니라 구분소유자 중 이 사건 아파트에 실제로 거주하고 주민등록이 돼 있는 자에게만 투표권이 있고, 구분소유자가 아니더라도 이 사건 아파트에 실제로 거주하고 주민등록이 돼 있는 사용자에게는 이 사건 선거의 투표권이 있다. 반면, 집합건물법에 따른 관리인 선임의 경우 구분소유자 전원이 관리단을 구성해 그 관리단집회의 결의를 통해 관리인을 선임하고, 그와 같이 선임된 관리인이 구분소유자일 필요도 없다. 위와 같이 이 사건 입주자대표회의는 이 사건 아파트의 구분소유자 전원을 구성원으로 해 당연 성립한 관리단과는 그 구성원의 성격이나 범위 등이 다르므로 관리단의 성격을 겸유한다고 보기 어렵고, 따라서 이 사건 아파트의 입주자대표가 이 사건 아파트의 관리인에 해당하는 것은 아니다.

3)이 사건 선거에 의한 입주자대표 선임의 효력

이 사건 입주자대표회의가 관리단의 성격을 겸유한다고 보기 어려우므로, 이 사건 아파트의 입주자 등은 공동주택관리법에 의한 동별 대표자 선출절차에 따라 이 사건 입주자대표회의를 구성할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법에 의한 관리단집회를 통해 이 사건 입주자대표회의를 구성해야 하는 것은 아니다. 따라서 이 사건 선거결과에 따라 채무자들을 입주자대표로 선임한 것이 위법하다고 보기 어렵다.
이에 대해 채권자는, 채무자들이 이 사건 아파트에 관한 관리권한을 행사하면서 사실상 이 사건 아파트의 관리인으로 활동하고 있으므로, 관리인으로서의 직무집행을 정지해야 한다고 주장한다. 살피건대, 기록 및 심문 전체의 취지를 종합해 보면, 이 사건 아파트의 구분소유자들은 이 사건 아파트 입주자대표회의와 별개로 관리단집회를 개최하거나 관리인을 선임하는 등의 관리단으로서의 활동을 전혀 하고 있지 않은 것으로 보이고, 이 사건 입주자대표회의는 이 사건 건물이 건축된 이후 장기간 동안 이 사건 아파트의 관리와 관련한 주요 사항에 관한 의결권한을 도맡아 행사해온 것으로 보인다. 이러한 상황에서 설령 이 사건 아파트의 입주자대표들이 집합건물법에 규정된 관리인으로서의 직무를 일 부 수행했더라도 이를 이 사건 아파트 구분소유자들로 구성된 관리단이나 관리단이 선임한 관리인의 관리권한을 침해해 위법한 것이라고 단정하기 어렵다. 다만 집합건물법 제2조의 2는 ‘집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 공동주택관리법의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다’고 규정하고 있는 바, 이 사건 아파트의 구분소유자들이 이 사건 입주자대표회의와 별개로 관리단집회를 개최해 관리인을 선임했고, 그럼에도 이 사건 입주자대표회의가 집합건물법에 규정된 관리인의 권한을 행사해 적법하게 선임된 관리인의 권한을 침범했다는 등의 특별한 사정이 소명되는 경우에는 구분소유자, 관리단 또는 관리인의 이 사건 아파트에 대한 관리권을 피보전권리로 인정할 여지가 있으나, 위와 같은 사정을 소명할 수 있는 아무런 자료를 찾아볼 수 없다.
결국 채권자의 이 사건 신청은 그 피보전권리에 대한 소명이 부족하다. (후략)

재판장 판사 이건배
판사 윤민수
판사 김민정

판례평석

김 미 란 변호사 법무법인 산하


1. 사건의 경위

가. 본건 건물은 지하 3층, 지상 15층의 1개동으로 지상 1층은 상가, 지상 2층부터 15층까지는 아파트 총 129가구로 구성돼 있는 주상복합건물이다. 본건 건물 중 아파트 입주자 및 사용자들은 아파트 부분(이하 ‘본건 아파트’라 약칭)만 별도 관리하기 위해 별도의 아파트 입주자대표회의를 구성하고 관리규약도 독자적으로 제정해 입주자대표를 선출했다.

나. 본건 아파트의 구분소유자인 A는 본건 아파트에는 주택법 등이 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 약칭)이 적용되므로 본건 아파트 입주자대표회의는 일부 공용관리단의 성격을 갖고, 입주자대표는 관리인의 성격을 갖는다고 주장했다. 따라서 집합건물법에서 정한 관리인 선임 절차에 따라 관리단집회를 거치지 않고 선임된 이상 적법한 관리인으로 볼 수 없다면서 직무집행정지가처분을 신청했다.

2. 법원의 판단

가. 법원은 위 가처분 신청에 대해 피보전권리 및 보전의 필요성이 모두 소명되지 않았다면서 가처분신청을 기각했다.

나. 적용법규

법원은 본건 건물이 집합건물인 동시에 공동주택에도 해당된다고 봤다. 본건 건물은 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있고, 그 각 부분이 각 구분소유권의 목적이 되는 집합건물에 해당함은 물론이다. 한편 본건 아파트는 주택법령에 따라 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택으로서 각 가구가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이고, 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물이므로 공동주택관리법에 정한 공동주택에도 해당되는 것이다. 따라서 본건 아파트는 집합건물법뿐만 아니라 공동주택관리법 역시 적용되므로 집합건물법에 따라 관리단 집회를 개최해 관리인을 선임할 수도 있고, 입주자대표회의를 구성할 수도 있는 것이다.

다. 본건 아파트 입주자대표회의가 관리단 성격을 겸유하는지 여부

관리단은 어떤 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 경우 당연 성립되는 단체로 그 존립형식이나 명칭 여하에 관계없이 관리단으로서의 역할을 수행할 수는 있다. 그러나 입주자대표회의는 공동주택관리법령에 따라 공동주택 입주자등을 대표해 주요 사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구로 동별 가구수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성된다. 이와 같이 집합건물법상의 관리단과 공동주택관리법상의 입주자대표회의는 구성원의 성격과 범위 등이 전혀 달라 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 관리단 성격을 겸해 갖고 있다고 볼 수는 없다. 따라서 본건 아파트 입주자대표회의는 공동주택관리법에 따라 동별 대표자를 선출해 구성하면 되고, 반드시 집합건물법상의 관리단집회를 통해 입주자대표회의를 구성해야 하는 것은 아니다.

라. 보전의 필요성

임시 지위를 정하는 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관해 그것이 본안 소송에서 확정되기까지 사이에 가처분 권리자가 현재 현저한 손해를 피하거나 급박한 강포를 막기 위한 경우 등에 한해 허용되는 응급적이고도 잠정적인 처분이다. 따라서 이러한 가처분의 인용여부는 당사자들의 이해득실관계, 본안소송에서의 승패예상 등 제반사정을 고려해 결정하는데, 단체의 대표자 선임 결의 하자를 이유로 한 가처분 신청 사건은 가처분 신청자가 본안에서 승소하더라도 다시 피신청인들이 대표자로 선임될 개연성이 있는지 여부도 참작해야 한다. 사안의 경우 본건 아파트 입주자대표들은 선거에서 투표율 70.5%, 찬성률 97.8%로 다수의 지지를 받아 선임됐으므로 본안소송에서 승소해 적법한 절차에 따라 다시 입주자대표를 선임하더라도 이들이 다시 선임될 개연성이 높다. 따라서 보전의 필요성이 소명됐다고 보기 어렵다.

3. 판례평석

아파트나 주상복합, 아파트형 공장 등 구분소유관계에 있는 집합건물의 양태가 다양해도 집합건물인 이상 집합건물법이 적용됨은 물론이다. 그 중 공동주택에 해당하는 것이 있다면 공동주택관리법령의 적용 역시 당연히 받게 된다. 또한 의무관리대상 공동주택은 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말하는 것일 뿐 이에 해당하지 않는 경우라 하더라도 입주자대표회의를 구성할 수 없다는 뜻은 아니다. 따라서 공동주택관리법령 및 관리규약에 따라 대표들을 선발해 입주자대표회의를 적법하게 구성했고, 입주자대표회의로서의 역할을 수행하는 것이라면 집합건물법상의 관리단이나 관리인에 해당하지 않는다는 이유만으로 위법하다고 볼 수는 없다. 집합건물법 및 공동주택관리법의 이원적 법령 체계인데다 의무관리대상 공동주택의 범위까지 더해져 현장의 혼란은 더 큰 상황이 안타깝다.

 

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