제목 공동주택 위・수탁관리계약 민법상 해지의 자유 제한돼 위반사유 없이 계약해지 시 공동주택관리법상 요건 갖춰야!
조회수 220 등록일 2019-10-16
내용

 

공동주택 위・수탁관리계약 민법상 해지의 자유 제한돼
위반사유 없이 계약해지 시 공동주택관리법상 요건 갖춰야!

<관련기사 제1112호 2019년 3월 6일자 게재>

춘천지방법원 강릉지원 제2민사부 판결

사 건 2018가합30095 계약해지무효확인
원 고 A
피 고 B아파트 입주자대표회의
판결선고 2019. 1. 29.

주 문


1. 원고와 피고 사이에 2017. 3. 30. 체결된 B아파트에 관한 공동주택 위·수탁관리계약에 관해 피고가 2017. 12. 26. 및 2018. 1. 25. 원고에게 한 각 해지는 무효임을 확인한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 인정사실

가. 당사자 등의 지위

원고는 주택관리업 등을 목적으로 설립된 법인이고, 피고는 동해시 B아파트 관리를 위해 입주자들로 구성된 자치의결기구다. 또한 C는 이 사건 아파트를 건축해 분양한 사업주체고, D는 C로부터 이 사건 아파트 신축공사를 수급한 시공사다. 이 사건 아파트는 4개동 203가구로 5대의 승강기가 설치돼 있는 공동주택으로 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호에 따른 의무관리대상 공동주택에 해당한다.
나. 원고의 이 사건 아파트 관리업무 수행
1)원고는 2016. 8. 24.경 C와 사이에 원고가 2016. 11. 1.부터 2017. 10. 31.까지 이 사건 아파트를 위탁관리하는 내용의 공동주택 위·수탁관리계약(이하 ‘선행계약’)을 체결하고, 선행계약에 따른 관리업무를 수행하기 위해 2016. 12. 7. E를 관리사무소장으로 고용했으며, 2017. 2.경 E를 통해 D로부터 이 사건 아파트의 각종 인·허가 서류 등 주요시설물을 인계받았다.
2)원고는 2017. 3. 30. 피고와 사이에 원고가 2017. 3. 30.부터 2020. 3. 29.까지 이 사건 아파트를 위탁관리하며 피고로부터 매월 위탁관리수수료 20만원(부가세 포함)을 지급받기로 하는 내용의 공동주택 위·수탁관리계약을 체결하고, 관리사무소장을 E로 유임한 상태로 이 사건 위·수탁관리계약에 따라 유지·보수 및 안전관리, 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 등과 같은 이 사건 아파트의 관리업무를 수행해 왔다. (중략)
다. 이 사건 아파트의 입주자대표 선출과 피고의 구성
1)이 사건 아파트의 관리규약에 따르면 이 사건 아파트에서는 6개 선거구에서 각 1명씩 6명의 입주자대표를 선출해 입주자대표회의를 구성하도록 돼있는 바, 피고는 2017. 2. 23. 실시된 이 사건 아파트 입주자대표 선거에서 임기를 2017. 2. 24.부터 2019. 2. 23.로 하는 총 4명의 입주자대표(F, G, H, I)가 선출됨으로써 2017. 2. 24. 구성됐다.
2)F, I는 피고에게 이 사건 아파트 입주자대표에서 사임할 의사를 표시해 2017. 8. 22. 그 사임의 효력이 발생했다. 피고는 입주자대표의 결원을 보충하기 위해 3차례에 걸쳐 입주자대표 4명에 대한 보궐선거 및 재선거를 진행했고, 이에 2018. 1. 21. 실시된 이 아파트 입주자대표 선거에서 임기를 2018. 1. 24.부터 2020. 1. 23.로 하는 총 2명의 입주자대표(J, K)가 추가로 선출됐다.
라. 이 사건 각 결의 및 해지통보 등
1)1차 결의 및 해지통보 등
가)피고는 2017. 12. 21. 원고와의 이 사건 위·수탁관리계약을 해지하고 이 사건 아파트의 관리방법을 위탁관리에서 자치관리로 변경하는 것에 대한 입주자들의 의견을 수렴하는 내용의 안건을 출석한 G, H, F의 전원일치로 의결했으며(이하 ‘1차 결의’), 그에 따라 2017. 12. 26. 원고에게 ‘원고의 공동주택관리법 시행령 제10조 제4항 및 이 사건 위·수탁관리계약 제5조 제5항상 각 의무위반을 원인으로 해 이 사건 위·수탁관리계약을 해지한다’는 취지의 내용증명우편을 보냈다. (이하 ‘1차 해지통보’)
나)한편 1차 결의에 따라 2017. 12. 26.부터 2018. 1. 4.까지 이 사건 아파트 관리방법 변경에 관한 의견을 수렴하기 위한 투표가 진행됐는데, 그 투표 결과 이 사건 아파트 입주자 203가구 중 102가구는 이 사건 아파트의 관리방법을 위탁관리에서 자치관리로 변경하는 데 찬성한다는 의견을 표시한 것으로 나타났다.
2)2차 결의 및 해지통보
피고는 201. 1. 24. 원고와의 이 사건 위·수탁관리계약을 해지하고 이 사건 아파트의 관리방법을 위탁관리에서 자치관리로 변경하는 내용의 안건을 출석한 H, G, K, J의 전원일치로 의결했으며(이하 ‘2차 결의’, 1차 결의와 2차 결의를 합해 ‘이 사건 각 결의’), 그에 따라 2018. 1. 25. 원고에게 ‘원고에게는 1차 통보에서 언급했던 것과 같은 귀책사유가 있으므로 이 사건 위·수탁관리계약을 해지한다’는 취지의 내용증명우편을 보냈다. (이하 ‘2차 해지통보’라 하고, 1치 해지통보와 2치 해지통보를 합해 ‘이 사건 각 해지통보’)

2. 당사자들 주장의 요지(중략)

3. 판단
가. 관계법령(중략)
나. 실체상 해지사유의 존부
1)관리업무 인계절차상 의무위반 존부
가)피고는 원고가 관리업무를 인계하는 과정에서 공동주택관리법 시행령 제10조 제4항에서 정한 피고 회장과 1명 이상 감사의 참관이 이뤄지지 않았다고 주장한다. 구체적으로 원고가 2017. 2.경 이 사건 아파트의 관리업무를 인계받는 과정에서 피고 회장과 1명 이상 감사의 참관이 이뤄지지 않았고, 피고 구성 이후에도 C로부터의 관리업무 인계가 적법하게 이뤄지지 않았는데, 이와 같은 C의 위법행위에 원고가 가담했다는 것이다.
나)우선 원고가 2017. 2.경 관리업무를 인계받는 과정에서 피고 회장과 1명 이상의 감사를 참관시키지 않은 것이 공동주택관리법 시행령 제10조 제4항을 위반한 것인지 살펴본다.
공동주택관리법 제13조, 동법 시행령 제10조 제4항의 공동주택의 관리업무에 관한 규정은 사업주체에서 관리주체로, 또는 관리주체에서 다른 관리주체로 관리업무가 인계되는 경우를 전제로 한 규정이다. 그런데 위 인정사실에 의하면 피고가 주장하는 2017. 2.경 원고에게로의 관리업무 인계는 시공사에 불과한 D에 의해 이뤄진 것이라고 보이므로 이와 달리 2017. 2.경 사업주체인 C로부터 원고에게 관리업무 인계가 이뤄졌다는 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. (가사 피고의 주장을, 선행계약 체결 당시 사업주체인 C로부터 관리주체인 원고에게 관리업무가 인계됐고, 그 과정에서 피고의 참여가 없었다는 취지로 선해한다고 하더라도, 공동주택관리법 시행령 제10조 제4항에서 정한 입대의 회장 및 1명 이상 감사의 참관은 관리업무 인계 당시 입대의가 구성돼 있다는 사실을 전제한다고 보이므로, 피고 구성 전에 선행계약이 체결된 것을 공동주택관리법 제13조, 동법 시행령 제10조 제4항에서 정한 관리업무의 인계라고 볼 수도 없다)
다)다음으로 피고 구성 이후 피고 회장과 1명 이상 감사의 참관하에 C로부터의 관리업무 인계가 이뤄지지 않았다는 주장에 관해 살펴본다.
살피건대, 피고의 위 주장에 의하더라도 피고 구성 이후 관리업무를 인계할 주체는 원고가 아닌 C에 불과한데, 비록 원고가 C와 선행계약을 체결하고 이 사건 아파트의 관리업무를 수행했다고 하더라도, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 주장하는 C의 관리업무 인계 과정에서의 위법행위를 원고가 인식하고 이에 가담했다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
더군다나 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 그 구성 직후부터 C와 사이에 이 사건 아파트의 하자보수에 관해 분쟁을 겪고 있었는데, 피고로서는 C로부터의 관리업무 인계가 제대로 이뤄졌는지 확인하지 않은 상태에서 C와의 선행계약에 따라 이 사건 아파트를 관리하던 원고와 이 사건 위‧수탁관리계약을 체결하지는 않았을 것으로 보이는 바, 피고가 제출한 증거들만으로는 C로부터 관리업무 인계절차가 이뤄지는 과정에서 피고 회장과 1명 이상 감사의 참관이 없었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라)따라서 피고가 주장하는 원고의 공동주택관리법 시행령 제10조 제4항에서 정한 관리업무 인계절차상 의무위반은 이 사건 위·수탁관리계약에 대한 적법한 실체상 해지사유가 될 수 없다.
2)관리직원 인사협의의무위반 존부(중략)
3)민법 제689조 제1항에 의한 해지의 적법 여부
가)공동주택의 입대의와 주택관리업자 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같거나 유사하고(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 등 참조), 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있음은 피고 주장과 같다.
나)그러나 다음과 같은 사정들에 비춰보면, 공동주택의 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약위반 사유 없이 관리계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에서 정한 요건, 즉, 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다고 봄이 상당하다.
①공동주택의 관리업무에는 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택 단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 대행, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행 등이 포함돼 있어, 공동주택의 관리방법(위탁관리 또는 자치관리)의 결정, 위탁관리에 있어서 주택관리업자의 선정은 아파트 입주자 등의 이익에 중대한 영향을 미친다.
②이러한 이유로 입대의가 구성된 후에는 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁해 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함) 또는 관리방법을 변경하기 위해서는 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르도록 하고 있고(공동주택관리법 시행령 제3조, 제9조), 위탁관리의 경우 주택관리업자의 선정은 원칙적으로 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 하고 있으며(공동주택관리법 시행령 제5조 제2항), 전문 주택관리업자에 대해서는 일정한 인적·물적 시설을 갖춘 후 시장·군수·구청장에게 등록하도록 하고 있다. (공동주택관리법 제52조, 동법 시행령 제65조 제1항)
③그런데 위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 하면, 위와 같이 엄격한 요건 아래 관리방법을 결정하고 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지가 몰각될 가능성이 크다. 나아가 위 조항을 제한 없이 적용하면, 주택관리업자도 언제든지 자유롭게 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되는데, 이러한 경우 입주자 등의 이익을 크게 해치게 될 수도 있어 엄격한 요건과 절차에 따라 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지에 반하는 결과에 이르게 된다.
④또한 입주자 등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하는 방식으로 관리해야 하므로(공동주택관리법 제5조 제1항), 입대의가 기존 주택관리업자와의 위·수탁관리계약을 해지하는 경우 입주자 등은 자치관리나 새로운 주택관리업자에의 위탁관리 중 한 가지를 선택해 공동주택을 관리해야 한다. 즉, 입대의와 주택관리업자 사이의 위·수탁관리계약 해지는 필연적으로 공동주택의 관리방법 변경으로 귀결될 수밖에 없으므로, 공동주택의 관리방법 변경에 관한 요건을 충족한 경우에 한해 위·수탁관리계약의 해지를 인정하는 것이 공동주택관리법의 입법취지에 부합한다고 보인다.
다)따라서 민법 제689조 제1항의 해지의 자유를 전제로 한 피고의 이 사건 위·수탁관리계약 해지 주장은 이유 없다.
다. 절차상 하자로 인한 이 사건 각 해지통보의 무효
1)앞서 위 나.의 3)의 나)항에서 살핀 사정들에 비춰보면, 주택관리업자인 원고의 법령위반이나 계약위반 사유를 인정할 수 없는 이 사건에서 피고가 원고와의 공동주택에 관한 위·수탁관리계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에서 정한 절차적 요건, 즉, 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다고 봄이 상당하다. 그리고 입대의 결의에는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입대의 구성원 3분의 2 이상이 선출됐을 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성이 필요하다(공동주택관리법 제14조 제8항, 동법 시행령 제4조 제3항, 제14조 제1항).
2)1차 해지통보의 유효 여부
이 사건 아파트 관리규약에는 이 사건 아파트의 입주자대표를 6인으로 정하고 있는데, 입주자대표 4명(F, G, H, I)이 선출돼 2017. 2. 24. 피고가 구성된 사실, 위와 같이 선출된 4명의 입주자대표 중 F, I가 2017. 8. 22.경 입주자대표에서 사임한 사실, 그 이후 새로운 입주자대표가 선임되지 않고 있던 2017. 12. 21. G, H, F의 찬성으로 1차 해지통보를 안건으로 한 1차 결의가 가결된 사실은 앞서 살핀 바와 같다. 그러나 F는 1차 결의 당시 입주자대표에서 사임한 상태였던 이상 민법 제691조에서 정한 ‘급박한 사정’을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 입주자대표로서 직무를 계속 수행할 수 있었다고 할 것인데(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 등 참조), 위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉, ①관리방법의 변경은 안전에 직결되는 하자보수 등과 같이 신속한 처리가 필요한 사항이라고 보기는 어렵고, 오히려 입주자에게 큰 영향을 미치는 점에서 신중히 결정해야 할 사항으로 보이는 점 ②피고도 이와 같은 전제에서 최초로 구성된 직후 여러 차례 C에 하자보수를 요청한 것과는 달리 이 사건 위·수탁관리계약의 해지와 관리방법 변경에 관해서는 2017. 12. 21.이 돼서야 결의했던 점 등에 비춰보면 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 위·수탁관리계약 해지 및 관리방법의 변경이 민법 제691조에서 정한 ‘급박한 사정’에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 1차 결의는 의결성립요건을 구비하지 못했다고 봐야 한다. 따라서 1차 결의를 전제로 한 1차 해지통보는 절차상 중대한 하자가 있어 무효라고 봄이 상당하다.
3)2차 해지통보의 유효 여부
위 인정사실에 의하면, 2차 결의는 이 사건 아파트 관리규약에서 정하는 입주자대표의 과반수 찬성으로 통과된 것으로 적법하다고 할 것이다. 한편 2017. 12. 26.부터 2018. 1. 4.까지 이뤄진 주민투표에서 이 사건 아파트 입주자 203가구 중 102가구는 이 사건 아파트의 관리방법을 위탁관리에서 자치관리로 변경하는 데 찬성하는 의견을 표시한 사실은 앞서 살핀 바와 같다.
그러나 공동주택관리법 시행령 제3조 제1호에 의하면 ‘전체 입주자 등의 과반수 찬성’은 ‘입대의 의결로 제안’된 안건을 기초로 이뤄져야 하는 것으로 보이는 바, 위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉 ①위 주민투표는 1차 결의에 따른 의견수렴의 일환으로 시행됐던 점 ②2차 결의는 위 주민투표가 실시된 지 약 20일 이후 이뤄진 사실을 고려하면, 위 주민투표가 2차 결의를 전제로 이뤄졌다고 보기는 어려운 점 ③오히려 2차 결의 회의록에 의하면 피고는 위 주민투표 결과를 기초로 해 이 사건 위·수탁관리계약 해지를 2차 결의의 안건으로 삼은 것으로 보이는 점 등에 비춰보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 2차 해지통보 안건에 관해 2차 결의를 기초로 한 입주자 등 과반수 찬성이 있었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 2차 해지통보도 절차상 중대한 하자가 있어 무효라고 봄이 상당하다. (후략)

재판장 판사 김정곤 판사 이하림 판사 윤영수

평 석

법무법인 산하
김 미 란 변호사

1. 사건의 경위

가. A는 주택관리업자로서 B아파트를 신축해 분양한 사업주체와 위·수탁관리계약을 맺어 위 아파트를 관리해 오다가 입주자대표회의가 구성되자 입대의와 2017. 3. 30.부터 2020. 3. 29.까지 위·수탁관리계약을 체결했다(이하 ‘본건 위·수탁관리계약’이라 약칭).

나. B아파트 입대의는 2017. 12. 21. 본건 위·수탁관리계약을 해지하고 관리방법을 자치관리로 변경하는 절차를 밟기로 의결했는데 당시 사임한 동대표가 의결권을 행사했고(이하 ‘1차 결의’ 라 약칭) 이에 따라 2017. 12. 26. A에 계약 해지 통보를 했다(이하 ‘1차 해지통보’라 약칭). 1차 결의에 따라 관리방법 변경에 관한 투표가 진행됐고, 입주자 등 과반수가 자치관리로 변경하는 데 찬성했다.

다. B아파트 입대의는 2018. 1. 24. 본건 위·수탁관리계약을 해지하고 관리방법을 자치관리로 변경한다고 의결했으며(이하 ‘2차 결의’라 약칭) 2018. 1. 25. A에 계약해지를 통보했다(이하 ‘2차 해지통보’라 약칭).

라. 이에 A는 B아파트 입대의를 상대로 계약해지무효 확인의 소를 제기했다.

2. 법원의 판단

가. B입대의는 A의 법령위반 내지 채무불이행을 이유로 한 해지통보는 적법하고, 가사 그러한 사실이 없더라도 민법 제689조 제1항에 기해 얼마든지 계약 해지가 가능하다고 주장했다.

나. 그러나 법원은 입대의가 주장하는 법령 위반 내지 채무불이행 등 실체상 해지사유가 인정되지 않을 뿐만 아니라 공동주택의 위·수탁관리계약은 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한된다면서 주택관리업자의 법령위반이나 계약위반 사유 없이 이를 해지하려면 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에 정한 요건, 즉 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1이상의 제안과 전체 입주자 등 과반수 찬성을 갖춰야 한다고 봤다. 그 이유는 다음과 같다.

1) 공동주택 관리업무는 입주자 등의 이익에 직결되는 폭넓은 업무를 수행하므로 관리방법의 결정이나 위탁관리의 경우 주택관리업자 선정은 입주자 등의 이익에 중대한 영향을 미친다.
2) 입주자대표회의 구성 후에는 관리방법을 결정하거나 위탁관리의 경우 주택관리업자를 선정할 때 입대의 의결 또는 입주자 등 10분의 1 이상의 제안 및 전체 입주자 등 과반수 찬성 방법에 따르도록 규정하고 있는데, 위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 본다면 위와 같이 엄격한 요건으로 관리방법을 결정하게 하고, 주택관리업자를 선정하도록 한 공동주택관리법의 입법취지가 몰각된다.
3) 기존 주택관리업자와 계약을 해지하면 자치관리나 새로운 주택관리업자에의 위탁관리 중 한 가지를 선택하게 된다는 점에서 위·수탁관리계약의 해지는 필연적으로 공동주택 관리방법의 변경으로 귀결될 수밖에 없으므로 이와 관련된 법령 규정상의 요건을 충족해야 해지가 가능하다.

다. 절차상 하자로 인한 본건 각 해지통보의 무효
1) 1차 결의 시 사임한 동별 대표자가 의결권을 행사한 하자가 있고, 관리방법 변경은 신중한 결정이 필요한 사항으로서 민법 제691조에서 정한 ‘급박한 사정’을 해소하기 위해 사임한 동별 대표자가 필요한 범위 내에서 직무를 계속 수행했다고 보기 어렵다. 1차 결의는 의결성립요건을 갖추지 못했으므로 이를 전제로 한 1차 해지통보는 절차상 중대한 하자가 있어 무효다.
2) 전체 입주자 등 과반수 찬성은 입대의 의결 또는 전체 입주자 등 10분의 1 이상의 제안이 전제되고, 이를 기초로 이뤄졌어야 하는데 위 투표는 무효인 1차 결의에 따라 시행됐으므로 2차 해지통보 역시 절차상 중대한 하자가 있어 무효다.

3. 판례평석

공동주택 위·수탁관리계약의 법적 성질은 위임에 해당하고, 민법상 위임계약은 해지의 자유가 인정되므로 특별히 법령 위반이나 채무불이행 등 해지사유가 없더라도 자유롭게 해지할 수 있다고 보는 것이 종래의 시각이었다. 그런데 위 사안에서 법원은 공동주택 위·수탁관리계약의 해지는 곧 관리방법의 변경 내지 주택관리업자 선정과 반드시 직결되므로 계약을 해지하고자 할 때도 관련 법령에서 정하고 있는 절차, 즉 입대의의 의결 또는 전체 입주자 등 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성할 경우로 제한해야 한다고 봤다. 그러나 위·수탁관리계약의 법적 성질은 민법상 위임에 해당하고, 공동주택관리법령에서 엄격하게 절차 제한을 두고 있는 사유는 ‘관리방법의 결정 또는 변경’에 대한 것일 뿐 ‘해지’를 명시하고 있지 않는 점, 위·수탁관리계약의 해지가 관리방법 결정이나 변경을 초래할 수밖에 없더라도 이는 엄연히 서로 다른 법률행위라는 점에서 문의적 한계를 벗어난 해석으로 볼 여지도 있다. 항소심의 결과가 궁금해지는 이유다.

 

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