제목 난방방식 변경 시 ‘집합건물법상’ 공용부분 변경 요건 필수
조회수 606 등록일 2019-10-08
내용

<관련기사 제1090호 2018년 9월 19일자 및 제1101호 12월 12일자 게재>

서울북부지방법원 제1민사부 결정

사 건 2018카합20286 입찰절차 등 중지 가처분
채 권 자 A, 소송대리인 법무법인 오른하늘
채 무 자 B아파트 입주자대표회의
결 정 일 2018. 9. 11.

주 문

1. 채무자는 서울 강북구 B아파트의 2018. 8. 31.자 ‘개별난방 전환공사 입찰공고’에 따른 입찰절차를 중지하고, 그 후속 절차인 위 아파트의 개별난방 전환공사를 진행해서는 안 된다.

2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시해야 한다.

3. 신청비용은 채무자가 부담한다.

신 청 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

기록 및 심문 전체의 취지에 의하면 다음 각 사실이 소명된다.

○ 채권자는 서울 강북구 B아파트의 구분소유자고, 채무자는 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의다.

○ 채무자는 위 아파트의 난방 공급방식을 중앙난방에서 개별난방으로 변경하기 위해 공동주택관리법 제35조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제35조 제1항, 별표3 제3호 다목에 근거해 총 1,454가구 중 1,214가구의 동의서를 첨부해 2018. 8. 6. 강북구청장에게 중앙난방설비(부대시설) 철거에 대한 허가를 신청했다. 강북구청장은 2018. 8. 23. 동의철회 가구를 제외하고 1,052가구가 동의(동의율 72.35%)해 위 법령상의 허가요건을 충족했다고 봐 위 행위를 허가했다.

○ 채무자는 2018. 8. 31. 위 아파트의 개별난방 전환공사(이하 ‘이 사건 공사’) 업체 선정을 위한 입찰공고(입찰서류 접수기간 2018. 9. 12. 18:00까지)를 했다.

2. 채권자의 주장

채권자는 다음과 같은 이유에서 채무자의 이 사건 공사 실시가 위법하다면서 공사업체 선정을 위한 입찰절차 및 그 후속 절차의 진행을 중지할 것을 구한다.

①채무자가 행위허가 신청권자가 아니라는 주장
공동주택관리법 제35조 제1항은 행위허가 신청권자를 ‘입주자 등’과 ‘관리주체’로 정하고 있는 바, 채무자는 입주자대표회의로서 위 규정에서 정한 신청권자에 해당하지 않는다.

②행위허가 요건을 갖추지 못했다는 주장
공동주택관리법 시행령 제35조 제1항 별표3 제3호 다목은 입주자의 동의율 외에도 ‘위해의 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우’를 행위허가의 요건으로 규정하고 있는데, 채무자는 행위허가 신청 시 위 요건에 관한 자료를 별도로 첨부하지 않았고, 강북구청장도 위 요건에 대한 별도의 심사 없이 행위허가를 했다.

③장기수선계획에 반영되지 않은 공사라는 주장
채무자는 이 사건 공사 중 공용부분 공사비를 장기수선충당금에서 충당할 예정이다. 공동주택관리법 제29조 제2항 등 관련 규정에 의하면 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용해야 하나, 이 사건 공사는 현재 수립돼 있는 장기수선계획에 반영돼 있지 않고 이를 위해 장기수선계획을 조정한 바도 없다.

④집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)상 공용부분의 변경을 위한 요건을 갖추지 못했다는 주장
이 사건 공사는 공용부분을 변경하는 공사로서 집합건물법 제15조 제1항 또는 제41조 제1항에서 정한 요건을 충족하지 못했다.

3. 판단

채권자의 주장 중 먼저 위 2의 ④항 주장에 대해 살핀다.
집합건물법 제15조 제1항은 “공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 등에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다”라고, 같은 법 제41조 제1항은 “이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 겻으로 정한 사항에 관해 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다”라고 규정하고 있는데, 관리단집회에서 위와 같은 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려해 판단해야 한다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 참조)
위 법리에 비춰 보건대, 기록 및 심문 전체의 취지를 종합해 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 이 사건 공사는 중앙공급식 난방방식을 개별난방방식으로 전환하는 것으로서 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존의 난방방식에 필요했던 난방 보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 구분소유자들의 난방 이용방법의 변화, 공사비용 및 조달방법 등 제반 사정에 비춰 보면, 이 사건 공사는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당해 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 할 것이다.
그런데 제출된 자료만으로는 이 사건 공사에 관한 행위허가에 대해 전체 가구 중 72.35%가 서면으로 동의한 사실이 있을 뿐, 관리단집회에서 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 또는 서면이나 전자적 방법에 의해 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상으로부터 동의를 얻었음이 소명되지 않는다.
그렇다면 채권자는 구분소유권에 기한 방해배제청구로서 이 사건 공사의 중지를 구할 권리가 있다 할 것이므로, 이 사건 가처분의 피보전권리는 소명됐다. 또한 채무자가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 이 사건 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다고 보이므로 가처분의 필요성도 인정되고, 제반 사정에 비춰 집행관 공시도 필요하다고 보인다. (후략)

서울북부지방법원 제1민사부 결정

주 문

1. 이 법원이 2018카합20286 입찰절차 등 중지 가처분 사건에 관해 2018. 9. 11. 한 가처분 결정을 인가한다.
2. 이의신청비용은 채무자가 부담한다.

신 청 취 지

(중략)

이 유

1. 기초사실(중략)

2. 관련법령(중략)

3. 당사자의 주장(중략)

4. 집합건물법상 공용부분 변경요건의 충족 여부

가. 집합건물법의 적용 여부

집합건물법 제2조의 2의 규정은 공동주택의 관리(‘변경’을 포함한 개념이다)에 관한 사항에서 집합건물법과 공동주택관리법의 규정이 중첩적으로 적용 가능한 경우 공동주택관리법이 특별법의 지위를 갖더라도 구분소유자의 기본적인 권리를 침해해 적용할 수는 없다는 것이고, 구분소유자는 공용부분을 전유부분의 면적비율로 공유하면서 그 용도에 따라 사용할 권리를 가지므로(집합건물법 제10조, 제11조), 채무자의 주장과 같이 공동주택 ‘관리’에 관한 사항에 한정해 집합건물법이 적용되는 것이라거나, 구분소유자의 기본적인 권리가 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 뜻하는 것으로 ‘전유부분’에 대한 기본적인 권리를 침해하는 경우에만 집합건물법이 적용될 수 있다는 취지로 위 규정을 해석할 수는 없다.
따라서 공용부분 변경에 대해 집합건물법 제2조의 2에 따라 당연히 집합건물법의 적용이 배제된다고 볼 것은 아니다.
나아가 이러한 공용부분 변경의 경우 ‘구분소유자의 기본적인 권리를 침해’하는 것이 아닌 경우도 있겠으나, 이때도 행위허가에 대한 위 공동주택관리법의 관련 규정은, 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 관할관청에 이를 신고할 의무를 부과하면서 그 행위의 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과해, 집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 그 입법취지를 달리하므로, 집합건물법에 우선해 적용할 것이 아니다.

나. 집합건물법상 결의요건의 충족 여부

1)공용부분 변경을 위한 결의요건

집합건물법 제15조 제1항의 ‘공용부분의 변경에 관한 관리단집회의 결의’ 또는 같은 법 제41조 제1항의 ‘서면이나 전자적 방법에 의한 합의’를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려해 판단해야 한다. (대법원 2008. 9. 25. 2006다86597 판결 참조)
위 법리에 비춰 보건대, 기록 및 심문 전체의 취지를 종합해 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 이 사건 공사는 중앙공급식 난방방식을 개별난방 방식으로 전환하는 것으로서 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존의 난방방식에 필요했던 난방보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 구분소유자들의 난방 이용 방법의 변화, 공사비용 및 조달방법 등 제반 사정에 비춰 보면, 이 사건 공사는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당해 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 할 것이다. (중략)

5. 피보전권리와 보전의 필요성 인정

그렇다면, 채권자의 나머지 주장에 관해 나아가 살필 필요 없이 채권자는 구분소유권에 기한 방해배제청구로서 이 사건 공사의 중지를 구할 권리가 있고, 채무자가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 이 사건 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다고 보이므로 가처분의 필요성도 인정된다. (후략)







재판장 판사 김현룡
판사 최상수
판사 김시원

판례평석

김 미 란 변호사 법무법인 산하


1. 사건의 경위

가. B아파트 입주자대표회의는 난방 공급방식을 중앙난방에서 개별난방으로 변경하기 위해 전체 가구의 72.35%의 서면 동의를 받아 관할 구청장에게 중앙난방설비(부대시설) 철거에 대한 행위 허가를 신청했다. 공동주택관리법 제35조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제35조 제1항, [별표 3] 제3호 다목에 따르면 공동주택 중 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려면 위해 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정돼 있다. 관할 구청장은 B아파트의 경우 공동주택관리법령상의 허가 요건을 충족했다고 보고 위 행위를 허가했다.

나. 이에 B입주자대표회의는 개별난방 전환공사 업체 선정을 위한 입찰공고를 했으나 위 아파트 입주민 A는 입찰절차 및 후속절차를 진행해서는 안 된다며 법원에 입찰절차 등 중지 가처분을 신청했다.

2. 법원의 판단

가. 법원은 개별난방 전환 공사는 중앙공급식 난방 방식을 개별난방 방식으로 전환하는 것으로서 각 가구 내에 보일러 및 배관을 설치하고, 기존의 난방 방식에 필요했던 난방 보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행된다는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사 전후 예상되는 구분소유자들의 난방 이용 방법의 변화, 공사비용 및 조달방법 등 제반 사정에 비춰 볼 때 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당한다고 봤다.

나. 따라서 공용부분의 변경에 해당할 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 약칭) 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의가 필요하다 할 것이다. 그러나 B아파트는 위 공사에 관해 공동주택관리법령상의 행위 허가에 필요한 입주자 동의 3분의 2 이상 동의를 받았을 뿐, 집합건물법이 정하고 있는 동의 요건을 갖추지는 못했다.

다. 이에 법원은 A가 신청한 위 가처분을 인용하면서 A는 구분소유자로서 갖는 방해배제청구권에 기해 이 사건 공사의 중지를 구할 권리가 있다는 점에서 피보전권리가 소명되고, B아파트 입주자대표회의가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 위 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다면서 보전의 필요성 역시 인정된다고 봤다.

3. 판례평석

아파트가 공동주택이라는 점은 이론의 여지가 없을 것이다. 그런데 아파트가 공동주택일 뿐 아니라 집합건물의 일종으로서 집합건물법의 적용대상이 된다는 점을 우리는 간혹 간과하곤 한다. 집합건물법 제2조의 2는 ‘다른 법률과의 관계’라는 제목으로 ‘집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다’고 규정하고 있기도 하다. 따라서 아파트 업무와 관련해서 공동주택관리법을 잘 지켰다고 안심할 것이 아니라 집합건물법 역시 살펴야 하는 것이다.
아파트는 여러 가지 업무를 진행할 때 상당히 많은 법적 규제를 받고 있다. 공동주택관리법령만 살펴봐도 규제를 받고 있는 영역, 내용, 방식이 상당히 다종다양하다는 것을 알 수 있다. 특히 입주민의 의견을 수렴하는 절차와 관련해서는 ‘입주자’의 동의를 받는지, ‘입주자 등’의 동의를 받아야 하는지, 동의 정족수는 얼마인지 등등 사안마다 각기 다르다. 어느 경우나 결코 쉽지 않은 절차라는 점은 매한가지다. 그런데 힘들게 공동주택관리법령상의 입주자 동의 절차를 충족해 놓고도 집합건물법상의 규제내용을 간과하는 바람에 그 요건을 갖추지 못한다면 여전히 위법의 상태로 남아 있게 되는 것이다.
가장 좋은 법은 수범자가 어떤 걸 지키면 되는지를 명확하게 알려주는 것이다. 그런데 우리나라는 공동주택관리법상의 입주민 동의 절차를 갖추는 것도 쉽지 않은데, 집합건물법에 그 보다 훨씬 더 엄격한 동의 정족수를 갖추라고 규정하고 있는 꼴이다. 집합건물 중 공동주택에 대해 굳이 따로 떼어내 규율해야 할 필요성이 있기 때문일 것이나 여러 가지 법률의 규율을 받더라도 어떤 행위를 적법하게 하기 위해 충족해야 할 절차만은 통일해야 하지 않을까? ‘법률의 부지는 용서받지 못한다’는 법언이 야속하게 느껴지지 않으려면 적어도 수범자들을 헷갈리게 하지는 말아야 할 것이다.
 

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