제목 협회비‧교육비 관리비 부과 정당…일반관리비의 ‘교육훈련비’에 해당
조회수 1,610 등록일 2019-09-30
내용

 

<관련기사 제1088호 2018년 9월 5일자 게재>

대구지방법원 제13민사부 판결

사 건 2017가합202740 손해배상(기)
원 고 A아파트 입주민 719명
피 고 1. LH 2. B사
판결선고 2018. 8. 17.

주 문

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지


청구취지(중략)

1. 기초사실

가. 원고들은 임대주택 관련 법령에 따라 피고 한국토지주택공사(이하 ‘피고 공사’)와 대구시 동구 A아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)의 각 구분건물에 관해 각 임대차계약을 체결한 사람들이다.

나. 피고 B사는 2008. 9. 19. 피고 공사와 이 사건 아파트에 관해 주택관리 위·수탁계약을 체결했고, 그 후 매년 주택관리 위·수탁계약을 갱신하면서 현재까지 이 사건 아파트를 관리하고 원고들에게 관리비를 부과·징수해 왔다.

2. 원고들의 주장 요지

피고들은 약정한 임대료 항목 및 임대주택 관련 법령이 정한 항목 이외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없음에도 서민들인 원고들이 관련 법령을 제대로 알지 못하는 점을 이용해 관리비로 부과할 수 없는 항목을 부당하게 관리비로 징수하고, 관리비에서 차감돼야 할 잡수입 등을 제대로 반영하지 않고 임의로 사용하는 등 이 사건 청구항목표와 같이 합계 1억5,288만8,100원을 원고들로부터 부당하게 징수하거나 횡령하는 등의 방법으로 불법행위를 했거나 법률상 원인 없이 이득을 취했다.
따라서 피고들은 연대해 원고들에게 위 1억5,288만8,100원 중 각 원고들이 임차한 아파트의 면적 비율에 해당하는 각 돈을 지급할 의무가 있다.

3. 판단

가. 임대주택의 관리비에 관한 법령의 규정

1)구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것) 제28조 제5항, 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것) 제18조 등에 따르면, 임대주택법에 따른 임대사업자 또는 임대사업자로부터 임대주택의 관리를 위탁받은 자가 임차인으로부터 징수할 관리비의 항목은 [일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비유지비로 제한되고, 그 세부적 관리항목의 구성명세는 아래 표(이하 ‘임대주택 관리비 항목표’)와 같으며, 임대사업자는 위 관리비 항목 이외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다.

관리비 항목 구성내역

1. 일반관리비
•인건비: 급여·제수당·상여금·퇴직금·산재보험료·고용보험료·국민연금·국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비
•제사무비: 일반사무용품비·도서인쇄비·교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용
•제세공과금: 관리기구가 사용한 전기료·통신료·우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등
•피복비
•교육훈련비
•차량유지비: 연료비·수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용
•그 밖의 부대비용: 관리용품구입비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
(중 략)
2)한편 구 임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되면서 민간임대주택에 관한 특별법으로 제명이 변경됐고, 그 중 공공임대주택에 관한 규정은 공공주택 특별법(법률 제13498호, 시행 2015. 12. 29.)으로 이관됐으며, 그에 따라 시행규칙도 개정됐으나, 앞서 본 관리비항목의 구성 등에 관한 규정은 현행 법령에서도 대동소이하다.

3)결국 이 사건 아파트와 관련해 위에서 본 임대주택 관리비 항목표 이외에는 피고들이 원고들에게 관리비로 부과·징수할 수 없다고 할 것이다.

나. 이 사건 아파트의 관리규약

피고들은 2009년 무렵 이 사건 아파트에 관한 관리규약을 제정한 사실, 피고들은 2010년, 2012년, 2013년, 2014년에 관리규약을 개정하고 임차인들의 과반수로부터 동의를 받은 사실이 인정되고, 위 관리규약 중 잡수입의 사용과 관련된 규정은 아래와 같다.

2009년 관리규약
제34조(사용료 등 잡수입의 관리) ①관리비 이외에 관리주체와 임차인대표회의(임차인대표회의가 구성되지 않은 경우에는 관리소장)와의 협의하에 지정하는 알뜰시장, 바자회 개최 등 시설의 사용료와 기타 당해 임대주택 관리로 인해 발생한 관리 외 수익은 잡수익으로 적립해 관리비에서 차감해 줘야 한다. 다만 그 일부를 직원들의 복리후생 또는 단지 공익을 위해 사용할 수 있다.

2010년 관리규약
제34조(사용료 등 잡수입의 관리) ①관리비 이외에 관리주체와 임차인대표회의(임차인대표회의가 구성되지 않은 경우에는 관리소장)와의 협의하에 지정하는 알뜰시장, 바자회 개최 등 시설의 사용료와 기타 당해 임대주택 관리로 인해 발생한 관리 외 수익(전기, 수도, 가스 등의 검침업무 대행계약에 따른 수당은 제외: 검침업무 당사자에게 지급)은 잡수익으로 적립해 관리비에서 차감해 줘야 한다. 다만 그 일부를 직원들의 복리후생 또는 단지 공익을 위해 사용할 수 있다.

2012년 및 2013년 관리규약
제50조(운영 기본사항) ①관리비 이외에 관리주체와 임차인대표회의(임차인대표회의가 구성되지 않은 경우에는 관리소장)와의 협의하에 지정하는 알뜰시장, 바자회 개최 등 시설의 사용료와 관리비용과 관련된 연체료 수입, 전기료 카드납부 할인금액 등 기타 당해 임대주택 관리로 인해 발생한 관리 외 수익(수도, 전기, 가스 등 검침대행료 제외)은 잡수익으로 적립해 관리비에서 차감해 줘야 한다. 다만 그 일부를 직원들의 복리후생 또는 단지 공익을 위해 사용할 수 있다.

2014년 관리규약
제54조(운영 기본사항) ①관리비와 사용료의 단지 내 부대·복리시설 등을 활용한 수입금은 잡수입으로 적립해야 한다.
②잡수입은 공용부문·부대시설을 활용한 장소임대·재활용품(헌옷 등을 포함한다) 매각·알뜰시장 운영 수입 및 관리비 연체료 수입, 전기료 카드납부 할인금액, 검침수당 등을 말한다. 단, 공동전기료 지자체 지원액, 수도료 감면액, 오물수거료 감면액 등 용도가 정해진 지원금과 감면액은 제외한다.
제56조(잡수익의 사용) ①잡수입은 전체 임차인의 공평한 이익을 위해 공동 관리비에서 차감하는 것을 원칙으로 한다.
②관리비용과 관련된 관리비 연체료, 전기료카드납부 추가할인금 등은 당월 수입금을 익월 관리비에서 차감한다.
③제1항에도 불구하고 제2항의 금액을 제외한 잡수입의 40% 범위 내(단, 가구당 연간 1만원을 초과하지 못한다)에서 다음 각 호와 같이 입주민 복리증진 등에 적합하게 사용할 수 있다.
1. 임차인대표회의 회의비 연간 360만원
2. 자생단체 운영비 연간 50만원
3. 규약 제30조의 선거관리위원회 운영경비 연간 50만원
4. 전기·수도검침 업무수행자 및 재활용품 분리수거자의 노무인력지원에 대한 지원비용
5. 커뮤니티 활동 및 복리증진 목적 사업비(공동체 활성화, 자율방범대 운영, 경로잔치 등)

다. 이 사건 청구항목표의 항목별 구체적 판단

1)감가상각비에 관한 판단(중략)

2)검침수당에 관한 판단

가)원고들의 주장

피고들은 매월 한국전력으로부터 검침수당을 받았는데, 이는 임차인들이 지출한 관리비로 고용된 직원들이 업무시간에 한국전력의 전기검침 업무를 수행한 대가로 지급되는 것이므로 임차인들에게 귀속돼 관리비용으로 사용돼야 한다. 그런데 피고들은 이를 관리비로 사용하지 않고 임의로 인출해 횡령했으므로, 이를 임차인들에게 반환해야 한다.

나)판단

피고 B사는 2014. 2. 무렵부터 한국전력으로부터 전기검침업무 대행에 대한 대가로 받은 매월 35만7,610원의 검침수당을 ‘관리 외 수익 내역(잡수익 등)’의 수입 및 지출 내역으로 처리한 사실은 인정된다.
그러나 ①위 검침수당은 이 사건 아파트의 관리업무가 아니라 한국전력의 업무를 대신 수행한 대가로 지급받은 것이고, 피고 B사 소속의 이 사건 아파트 관리직원들에 대한 급여에 위 전기검침 업무 등에 대한 대가가 포함돼 있다고 볼 아무런 증거가 없는 상황에서 위 검침수당이 임차인들에게 귀속될 돈이라고 단정하기 어려운 점 ②앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 각 관리규약은 잡수입 중 검침수당은 관리비에서 차감할 항목에서 제외하고 이를 검침업무 수행자에게 지급하거나(2010년, 2012년, 2013년 관리규약), 잡수입 중 일부를 검침업무 수행자에 대한 지원비용으로 사용하도록(2014년 관리규약) 정하고 있는 점 등에 비춰 보면, 피고들이 검침업무 수당을 관리비에서 차감하지 않았다고 해 이를 횡령한 것이라거나 부당하게 이득을 얻은 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 이 부분 원고들의 주장도 이유가 없다.

3)승강기 검사비 등에 관한 판단(중략)

4)각종 협회비 등에 관한 판단

원고들은 피고들이 임대주택 관리비 항목표에 포함되지 않는 각종 협회비를 관리비에 포함해 관리비를 산출하고 이를 부과·징수했으므로 이를 임차인들에게 반환해야 한다고 주장한다.
살피건대, 앞서 본 증거들에 의하면, 피고 B사는 2009. 6.부터 2015. 11.까지 ①소방협회비 33만6,000원 ②한국전력기술인협회비 59만5,000원 ③주택관리사협회비 103만5,000원 ④주택관리사협회 직무능력향상교육비 16만원 ⑤LH하자시스템 교육비 12만1,800원 ⑥본사여직원 교육비 1만원 ⑦주택관리사 주택관리에 관한 보수교육비 21만원을 일반관리비 중 교육훈련비에 포함해 관리비를 산정한 사실은 인정된다. 그러나 위 비용은 해당 협회에서 실시하거나 제공하는 교육·훈련을 받기 위한 비용으로 보여, ‘임대주택 관리비항목표’ 중 1. 일반관리비 항목의 ‘교육훈련비’에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 위 각 비용을 관리비로 징수한 것이 부당하다고 볼 수 없고, 원고들의 이 부분 주장도 이유가 없다.

5)나머지 항목에 관한 판단(중략)

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 해 주문과 같이 판결한다.


재판장 판사 원종찬
판사 김형호
판사 이지연

판례평석

김 미 란 변호사 법무법인 산하

1. 사건의 경위

가. 임대아파트에 거주 중인 원고들은 임대사업자인 피고 공사와 관리업체 B가 관리비로 징수할 수 없는 항목들을 부당하게 관리비로 징수했고, 관리비에서 차감해야 할 잡수입 역시 제대로 반영하지 않고 임의로 사용했다면서 부당이득 반환을 청구했다.

나. 원고들이 부당하게 징수했다고 문제 삼은 항목들은 감가상각비, 검침수당, 승강기 검사비, 각종 협회비 등에 대한 것이었다.

2. 법원의 판단

가. 법원은 임대주택의 관리비에 관한 법령의 규정에 따르면 임대사업자나 그로부터 임대주택의 관리를 위탁받은 자가 임차인으로부터 징수할 수 있는 관리비 항목은 ‘일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비유지비’로 제한되고, 그 세부적 관리항목의 구성명세 역시 상세히 정해져 있어 그 외에 어떤 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다고 전제하면서도 원고들이 문제 삼은 각 항목들에 대해서는 부당한 징수가 아니라고 판단했다.

나. 감가상각비에 대한 판단

원고들은 감가상각비가 임대주택 관리비 항목표에 포함돼 있지 않고, 임대사업자 소유 물품이므로 그 구입비를 부담할 이유가 없다고 주장했으나 법원의 판단은 달랐다.
법원은 위 항목의 명칭이 비록 ‘감가상각비’나 실질적으로는 사무용 전산기기, 가구, 비품, 공구 등 이 사건 아파트 관리에 필요한 물건의 구입비를 60회로 나눈 돈으로 보이고, 이는 ‘임대주택 관리비 항목표’ 중 일반관리비 항목의 ‘제사무비’ 또는 ‘그 밖의 부대비용’에 해당한다고 봤다.

다. 검침수당에 대한 판단

원고들은 관리비로 고용된 직원들이 업무시간에 한국전력 전기검침 업무를 수행한 대가로 검침수당을 받는 것은 부당하다고 주장했으나 법원의 판단은 달랐다.
법원은 검침수당은 관리업무가 아니라 한국전력의 업무를 대신 수행한 대가로 지급받은 것이고 관리직원들의 급여에 전기검침 업무에 대한 대가가 포함돼 있다고 볼 수 없으므로 위 검침수당이 임차인들에게 귀속될 돈은 아니라고 봤다.
라. 승강기 검사비 등에 대한 판단

원고들은 승강기 검사비 등을 관리비로 부과할 수 없다고 주장했으나 법원은 승강기 검사는 승강기시설 안전관리법에 따라 승강기 관리주체가 반드시 받아야 하는 점, 이를 위반한 채 운행할 경우 형사 처벌을 받게 된다는 점, 따라서 승강기 정기검사 비용은 승강기를 적법하게 사용함에 있어 필수적으로 소요되는 비용으로 ‘임대주택 관리비 항목표’ 상의 ‘승강기유지비’ 중 ‘제부대비’에 해당하는 비용으로 봤다.

마. 각종 협회비 등에 대한 판단

원고들은 소방협회비, 한국전력기술인협회비, 주택관리사협회비, 주택관리사협회 직무능력향상교육비, 주택관리에 관한 보수교육비 등 각종 비용에 대해 임대주택 관리비 항목표에 포함되지 않아 부당한 징수라고 주장했으나 법원은 배척했다.
법원은 위 비용은 해당 협회에서 실시하거나 제공하는 교육·훈련을 받기 위한 비용으로서 ‘임대주택 관리비항목표’상 ‘일반관리비’ 항목 중 ‘교육훈련비’에 해당하므로 이를 관리비로 징수하더라도 부당하다고 볼 수 없다고 판시했다.

3. 판례평석

아파트 일에 큰 관심이 없는 사람도 관리비에 대해서만큼은 꽤 예민하게 반응할 만큼 관리비는 입주민들이 가장 관심 있어 하는 공동주택의 영원한 핫 이슈다. 관리비가 허투루 쓰이지는 않는지, 혹여 부당하게 부과해 징수하는 것은 없는지 등은 입주민 공통의 관심사일 수밖에 없다. 동별 대표자 선거 때마다 관리비 절감을 공약으로 내세우는 동별 대표자 후보들이 끊이지 않는 것도, 회계감사 결과 드러나는 관리비 횡령 문제에 특히 민감한 것도 그 때문일 것이다.
그러나 쓸데없는 의심은 불필요한 갈등을 키우고, 오히려 사회적 비용을 낭비하게 한다. 위 사안에서 법원은 관련 법령에서 정하고 있는 관리비 세부 내역에 대한 해석을 명확히 함으로써 문제된 항목들이 관리비로 적법하게 징수할 수 있는 항목들임을 확인했다. 이로써 향후 위 항목들을 관리비로 부과해 징수할 수 있는 것인지를 두고 생길 수 있는 혼란이나 갈등을 미연에 방지할 수 있으리라 기대한다.
또한 위 사안은 비록 임대아파트에서 문제된 사건이지만 공동주택관리법 역시 관리비의 내용에 대해 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 하고 있고(공동주택관리법 제23조), 동법 시행령 제23조 제1항에 관리비 비목을 규정하면서 비목별 세부명세 역시 별표 2로 규정하고 있다는 점에서 분양된 공동주택의 관리비 문제에도 그대로 적용될 수 있다 할 것이다.

 

  • 목록