제목 위탁관리업체 이중계약 손해배상 책임 인정
조회수 1,399 등록일 2019-09-20
내용

 

위탁관리업체 이중계약 손해배상 책임 인정

<관련기사 제1075호 2018년 5월 23일자 게재>


창원지방법원 제5민사부 판결

사 건 2017가합51887 주택관리업자 지위확인 등
원 고 A사
피 고 B아파트 입주자대표회의
판결선고 2018. 4. 19.

주 문

1. 피고는 원고에게 1,783만4,993원 및 이에 대해 2017. 10. 13.부터 2018. 4. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용의 80%는 원고가, 20%는 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.


청 구 취 지

피고는 원고에게 1억원 및 이에 대해 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유



1. 기초사실

가. 피고는 김해시 B아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)의 입주자대표회의로서 2016. 11. 중순경 입찰을 거쳐 C사를 이 사건 아파트의 위탁관리업체로 선정하고 2016. 11. 27. C사와 사이에 이 사건 아파트에 관한 위탁관리계약을 체결했다. 이에 따라 C사는 2016. 12.경부터 이 사건 아파트의 위탁관리업무를 시작했다.

나. 당시 피고의 대표자는 회장 D였는데 부회장 E(현재의 피고 대표자 회장)와 사이에 분쟁이 있었고, 그 과정에서 피고는 E의 민원제기로 인한 김해시의 시정명령 등을 이유로 해 2017. 1. 10. C사에 대해 위탁관리계약 해지를 통보한 다음, 재입찰절차를 거쳐 2017. 1. 18. 원고를 이 사건 아파트의 위탁관리업체로 선정하고 다음날 원고와 사이에 이 사건 아파트에 관한 위탁관리계약(위탁관리계약과 경비·미화용역계약으로 이뤄져 있다. 이하 ‘이 사건 위탁관리계약’)을 체결했다. (중략)

다. 그런데 피고는 2017. 1. 21. D를 동대표의 직위에서 해임한 다음(이로써 D는 자동적으로 피고 회장의 직위도 상실했고, E가 회장 직무대행자가 됐다), 2017. 1. 24. 원고에게 ‘2017. 1. 18. 위탁관리업체 선정인 피고 의결정족수가 미달된 상태에서 개찰을 한 것이어서 무효이므로 이 사건 위탁관리도 무효다’라는 내용의 통지를 했다. 피고는 또한 2017. 4. 21. E를 피고의 대표자 회장으로 선임한 다음 2017. 5. 4. 입대의 회의를 거쳐 2017. 5. 11. 원고에게 ‘원고가 공동주택관리법령에 위배되는 관리소장을 출근시키고 있으므로 이 사건 계약을 해지한다’는 내용의 통지를 했다.

라. 한편 원고는 2017. 2. 1.부터 이 사건 아파트에 관리소장을 배치하고 이 사건 위탁관리계약에 정한 위탁관리업무를 수행하려 했으나, 피고가 이 사건 위탁관리계약의 무효를 주장하면서 원고의 위탁관리업무 수행에 협조하지 않고 기존 위탁관리업체인 C사 역시 피고의 C사에 대한 위탁관리계약 해지가 부당함을 주장하면서 계속해 이 사건 아파트의 위탁관리업무를 수행함으로 인해 제대로 위탁관리업무를 수행하지 못했다.

마. 이에 원고는 2017. 4. 25. 피고와 C사를 상대로 ‘원고가 이 사건 아파트의 위탁관리업체임을 확인하고, C사는 이 사건 아파트의 위탁관리업무를 수행해서는 안 된다’는 청구취지의 이 사건 소를 제기했다가, 2017. 7. 5. 피고가 F사와 새로이 이 사건 아파트에 관한 위탁관리계약을 체결하고 그 무렵 C사도 이 사건 아파트에서 퇴거하고 위탁관리업무를 중단하자, 2017. 9. 14. 피고에 대해 ‘피고의 채무불이행으로 인해 이 사건 위탁관리계약을 해지한다’는 통보를 한 다음, 2017. 9. 29. C사에 대한 소를 취하하고 피고에 대한 소를 피고의 채무불이행으로 인한 손해배상청구의 소로 변경했다.

2. 당사자들의 주장(중략)

3. 피고의 본안전항변에 대한 판단(중략)

4. 본안에 대한 판단

가. 이 사건 위탁관리계약의 무효 여부와 해지 여부에 대해

1)이 사건 위탁관리계약이 무효인지 여부

피고는 의결정족수가 미달된 상태에서 개찰을 한 것이므로 이 사건 위탁관리계약이 무효라고 주장하나, 피고의 주장과 같이 위탁관리업체 선정을 위한 개찰에도 피고의 결의가 필요하다고 볼 근거는 없다. 그리고 개찰 내지 위탁관리업체 선정에 피고의 결의가 필요하더라도, 갑 제18호증의 기재만으로는 의결정족수 미충족으로 유효한 피고의 결의가 이뤄지지 않았다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 결의에 의결정족수가 충족되지 않은 하자가 있더라도, 위탁관리업체의 선정은 피고의 총유재산에 관한 관리처분행위가 아니므로 거래상대방이 결의의 하자를 알지 못하는 한 그 거래행위는 유효하다고 할 것인데(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결 등 참조), 원고가 의결정족수 미충족 사실을 알았다고 인정할 증거는 없다. 따라서 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 위탁관리계약은 유효하게 성립된 것이라고 봐야 한다.

2)이 사건 위탁관리계약이 해지됐는지 여부 및 그 사유

가)이 사건 위탁관리계약의 법적 성격

이 사건 위탁관리계약은 이 사건 아파트의 입대의인 피고가 주택관리업자인 원고에게 이 사건 아파트를 위탁해 관리하는 것을 그 내용으로 하는 것이고, 구 공동주택관리법(2017. 3. 21. 법률 제14709호로 개정되기 전의 것) 제52조 제6항은 “주택관리업자의 지위에 관해 이 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다”고 규정하고 있다. 또한 이 사건 위탁관리계약에는 경비·미화용역계약이 포함돼 있고 원고는 이를 도급이라고 주장하나, 위탁관리업체 변경 시 경비·미화원의 근로관계가 승계되도록 한 점에 비춰 보면, 원고가 경비·미화용역을 도급받았다기보다는 경비·미화 부분의 관리를 위임받은 것으로 봄이 상당할 뿐만 아니라, 구 공동주택관리법 제63조 제1항은 ‘공동주택단지 안의 경비·청소’ 업무(동조 제2호)를 관리주체의 업무로 규정하고 있고 이에 대해서도 민법상 위임에 관한 규정이 준용된다. 이러한 점들을 종합하면 이 사건 위탁관리계약은 전체로서 위임계약이라고 봄이 타당하다.

나)원고의 채무불이행으로 인한 해지 여부

을가 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더해보면, 원고가 배치한 관리소장이 구 공동주택관리법 제64조 제5항에 따른 신고 등을 하지 않은 사실을 인정할 수 있고, 원고가 이 사건 위탁관리계약에 따른 업무를 제대로 수행하지 못한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 D와 E가 피고의 대표자 자격을 두고 분쟁을 했던 점, E가 대표자로 있었을 당시의 피고는 원고를 위탁관리업체로 인정하지 않았던 점, C사 역시 자신이 이 사건 아파트의 위탁관리업체임을 주장하며 원고에게 위탁관리업무를 이관하지 않아 원고가 소 제기까지 한 점 등을 고려해보면 원고에게 귀책사유가 있었다고 인정하기 부족하고, 오히려 피고가 그 내부사정으로 이중으로 위탁관리계약을 체결한 다음 원고 역시 정당하게 위탁관리계약을 체결했음에도 불구하고 계약체결 직후부터 원고의 지위를 부정하고 필요한 협조를 제공하지 않음으로써 원고의 관리소장이 필요한 신고를 하지 못하고 원고로서도 위탁관리업무를 제대로 수행할 수 없었음을 인정할 수 있을 뿐이다. 더구나 피고가 2017. 5. 11. 이 사건 계약을 해지한다고 통지하면서 상당한 기간을 정해 그 이행 상황을 확인한 후 그 이행을 최고하는 등의 적법한 해지 절차(대법원 1996. 11. 26. 선고 96다27148 판결 등 참조)를 거쳤음을 인정할 증거도 없다. 따라서 원고의 채무불이행을 이유로 한 피고의 2017. 5. 11.자 계약해지는 부적법해 효력이 없다.

다)피고의 임의해지로 인한 해지 여부

그러나 한편 위임계약의 각 당사자는 민법 제689조 제1항에 따라 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있으므로, 위임계약의 일방 당사자가 타방 당사자의 채무불이행을 이유로 위임계약을 해지한다는 의사표시를 했으나 실제로는 채무불이행을 이유로 한 계약해지의 요건을 갖추지 못한 경우라도, 특별한 사정이 없는 한 그 의사표시에는 민법 제689조 제1항에 따른 임의해지로서의 효력이 인정되며(대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다71411 판결 등 참조), 위임계약에 해지사유가 정해져 있다는 사정만으로는 위임인이 해지권을 포기하기로 약정했다거나 위임인의 해지가 해지권의 남용에 해당한다고 보기 어렵다(대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다39136 판결 참조).
따라서 피고의 2017. 5. 11.자 계약해지는 민법 제689조 제1항에 정한 임의해지로서 효력이 있다고 할 것이므로, 이 사건 위탁관리계약은 원고가 이를 해지하겠다는 의사를 표시하기 전인 2017. 5. 11. 피고의 임의해지로 종료됐다고 봐야 한다.

나. 원고의 손해배상청구에 대해

1)이 사건 위탁관리계약이 해지될 시점까지의 손해

가)피고의 손해배상책임

피고의 귀책사유로 원고가 이 사건 위탁관리계약에 따른 업무를 제대로 수행하지 못한 점은 앞에서 본 바와 같다. 따라서 피고는 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있는데, 이때 원고가 입은 손해는 이 사건 위탁관리계약이 유효하게 존속하는 동안 원고가 이 사건 위탁관리계약의 이행을 위해 지출한 비용 및 위 기간 동안 정상적으로 위탁관리업무가 이행됐더라면 원고가 얻었을 수익 상당금이라고 봐야 한다.
나)손해배상의 액수(중략)

2)이 사건 위탁관리계약이 해지된 시점 이후의 손해

가)피고의 손해배상책임

민법상의 위임계약은 그 해지로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그것을 배상할 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이지만, 상대방이 불리한 시기에 해지한 때는 그 해지가 부득이한 사유에 의한 것이 아닌 한 그로 인한 손해를 배상해야 하고, 이때 배상의 범위는 위임이 해지됐다는 사실로부터 생기는 손해가 아니라 적당한 시기에 해지됐더라면 입지 않았을 손해에 해당한다(대법원 2000. 6. 9. 선고 98다64202 판결, 대법원 2005. 11. 24. 선고 2005다39136 판결 등 참조).
위 법리에 비춰 이 사건에 관해 보건대, 앞서 본 사실들 및 앞서 든 증거들에 의해 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들, 즉 피고가 이 사건 위탁관리계약을 해지한 시점은 원고가 이 사건 위탁관리계약에 따라 위탁관리업무를 시작한 지 3개월 남짓 지난 때로서 아직 계약기간이 2년 9개월가량 남아있던 때여서 위 무렵 원고로서는 다른 위탁관리 대상 아파트를 물색할 대비를 전혀 하고 있지 않았을 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 위탁관리계약을 해지하게 된 것은 피고 내부의 분쟁으로 위탁관리계약을 이중으로 체결해 그 모두를 정리하고 새로운 위탁관리업체를 선정하기 위한 것이어서 원고와 사이의 신뢰관계 상실은 해지의 실질적인 원인이 아니었던 점 등에 비춰 보면, 피고는 부득이한 사유 없이 원고의 불리한 시기에 이 사건 위탁관리계약을 해지했다고 봄이 타당하고, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 위탁관리계약이 적당한 시기에 해지됐다면 원고가 입지 않았을 손해를 배상해야 한다.
나)손해배상의 액수

원고와 피고가 이 사건 위탁관리계약에서 어느 일방의 계약불이행으로 인한 해지의 경우 해지 30일 전까지 그 내용을 서면으로 통지하도록 약정한 사실은 앞서 본 바와 같은 바, 이는 피고에 대해서는 1개월의 새로운 위탁관리업체를 찾을 수 있는 기간을 부여하기 위한 것인 반면 원고에 대해서는 1개월의 새로운 위탁관리 대상 아파트를 찾을 수 있는 기간을 부여하기 위한 것으로 보이고, 이러한 취지는 임의해지의 경우에도 그대로 타당하다고 할 것이므로, 적당한 시기에 해지됐더라면 원고가 입지 않았을 손해는 1개월의 기간 동안에 대한 원고의 수익 상당액이라고 봄이 상당하다. (중략)

5. 결론(중략)


재판장 판사 이원석
판사 김수홍
판사 김인해

판례평석

김 미 란 변호사 법무법인 산하

1. 사건의 경위

가. 이 사건 아파트는 2016. 11.경 입찰을 거쳐 C사를 위탁관리업체로 선정한 후 2016. 11. 27. 위탁관리계약을 체결했다. 그러나 이 사건 아파트는 시의 시정명령 등을 이유로 2017. 1. 10.경 C사에 계약 해지를 통보한 후 재입찰절차를 거쳐 2017. 1. 18.경 A사를 위탁관리업체로 선정하고 위탁관리계약을 체결했다(이하 ‘이 사건 위탁관리계약’이라 약칭).

나. 그런데 이 사건 아파트 입주자대표회의는 A사를 위탁관리업체로 선정할 당시 의결정족수에 미달된 채 개찰해 무효고, 이 사건 위탁관리계약 역시 무효라며 2017. 1. 24.경 A사에 계약 무효를 통지했다. 이후 이 사건 아파트 입주자대표회의는 입주자대표회의 회의를 거쳐 A사가 공동주택관리법령에 위배되는 관리소장을 출근시킨다는 이유를 들어 2017. 5. 11.경 이 사건 위탁관리계약을 해지한다는 내용의 통지를 했다.

다. 이에 따라 A사는 이 사건 아파트 입주자대표회의의 협조를 받지 못하고, 기존에 선정됐던 C사 역시 위탁관리계약 해지의 부당함을 주장하면서 위탁관리업무를 계속하므로 제대로 위탁관리업무를 수행할 수 없었다.

라. 이에 A사는 이 사건 아파트 입주자대표회의를 상대로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구했다.

2. 법원의 판단

가. 이 사건 위탁관리계약의 무효 여부

법원은 위탁관리업체 선정을 위한 개찰절차에 입주자대표회의 결의가 필요하다고 볼 근거가 없고, 가사 결의가 필요하고 의결정족수 부족의 하자가 있더라도 위탁관리업체 선정은 비법인사단인 입주자대표회의의 총유재산에 관한 관리처분행위도 아니므로 상대방이 결의의 하자를 알지 못하는 한 거래행위는 유효인데 A사가 이를 알았다고 볼 수 없다면서 유효하다고 봤다.

나. 이 사건 아파트 위탁관리계약 해지 여부

이 사건 위탁관리계약의 법적 성질은 위임계약이고, 민법 제689조 제1항에 따라 당사자는 언제든지 해지가 가능하므로 임의해지로서의 효력은 인정된다고 봤다. 따라서 이 사건 아파트 입주자대표회의가 해지의 의사를 표시한 2017. 5. 11. 임의해지로 인해 이 사건 위탁관리계약은 해지된 것으로 봤다.

다. 이 사건 아파트 입주자대표회의의 손해배상책임

법원은 A사가 위탁관리업무를 수행하지 못한 원인은 이 사건 아파트 입주자대표회의가 대표권 분쟁 중이었고, 이 사건 위탁관리계약의 무효를 주장하면서 업무에 협조하지 않은 점, C사 역시 자신이 위탁관리업체라고 주장하면서 업무를 인수인계하지 않은 점 등에 비춰 이 사건 입주자대표회의가 내부사정으로 이중으로 위탁관리계약을 체결한 다음 A사에 그 지위를 부정하고 필요한 협조를 제공하지 않은 탓으로 봤다.
따라서 위임의 성질상 임의해지는 가능해도 이 사건 아파트 입주자대표회의는 A사에 채무불이행에 따른 손해를 배상할 책임이 있다. A사가 입은 손해는 이 사건 위탁관리계약이 유효하게 존속하는 동안 A사가 계약 이행을 위해 지출한 비용과 그 기간 동안 정상적으로 위탁관리업무가 이행됐다면 얻었을 수익 상당금이다. 또한 위임계약은 상대방이 불리한 시기에 해지된 경우 그 해지가 부득이한 사유에 의한 것이 아닌 한 손해를 배상해야 하는데, 이때 배상의 범위는 적당한 시기에 해지됐더라면 입지 않았을 손해에 한한다. 이 사건에서는 해지의 경우 해지 30일 전까지 서면 통지하도록 하고 있는 점에 비춰 보면 쌍방에게 1개월의 기간은 업체 측은 새로운 위탁관리 대상을 찾을 수 있는 기간이고, 아파트 측에는 새로운 위탁관리업체를 찾을 수 있는 기간으로 보이는 바, 1개월 기간 동안의 수익 상당액이 이에 해당한다.

3. 판례평석

‘계약은 지켜져야 한다’라는 말은 법을 공부한 사람에게는 굉장히 익숙한 법언이다. 이 말에는 법이나 약정에 따라 정한 무효나 취소, 해제 또는 해지사유가 없는 한 계약의 구속력에서 자유로울 수 없다는 대원칙이 담겨 있다. 그런데 위탁관리계약은 그 법적 성질이 위임에 해당할 여지가 많고, 통상 위임은 상호 간의 신뢰를 바탕으로 성립하므로 특별히 상대방이 잘못하지 않았더라도 신뢰를 거두게 되면 해지가 가능하다고 본다. 다만, 부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 때 해지하는 경우 그 손해를 배상해야 하는 불이익이 발생할 뿐이다.
이 사안은 이중으로 위탁관리계약을 체결하고 적법한 근거도 없이 계약의 무효를 주장하거나 채무불이행을 주장하면서 계약 해지를 강행한 입주자대표회의에 채무불이행에 따른 손해배상책임을 인정한 동시에 위임의 성격상 임의해지가 가능하더라도 부득이한 사유 없이 불리한 시기에 해지한 데 따른 손해배상책임을 인정한 점, 그 구체적인 배상액의 산정 기준을 제시한 점에서 큰 의의가 있다할 것이다.

 

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출처[http://www.hapt.co.kr/bbs/list.html?table=bbs_14&idxno=7320&page=2&total=128&sc_area=A&sc_word=%B9%FD%B9%AB%B9%FD%C0%CE%20%BB%EA%C7%CF]

 

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