제목 할인 분양받은 가구에 대한 ‘하자보수 요구 제한’ 특약 하자담보책임의 면제로 볼 수 있나?
조회수 1,407 등록일 2019-09-10
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김지혜의 법률상담

저희 아파트는 부실시공으로 인해 여러 가지 하자가 발생해 시공사에 지속적으로 하자보수를 요청했으나 제대로 보수가 이뤄지지 않았습니다. 이에 하자보수보증사에 하자보수보증금을 청구했는데 보증사는 분양대행사를 통해 할인분양받은 일부 가구의 하자는 하자보수를 해줄 의무가 없으므로 이 부분 하자에 대한 보증금 지급을 거절했습니다. 시행사가 분양대행사에게 용역을 줄 때 계약서에 의하면 ‘시공사에 하자보수와 관련한 어떠한 요구를 할 수 없다’는 특약이 있습니다. 할인분양받은 가구들에 대해서는 하자보증금을 받을 수 없는 것인지요?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하면 아파트와 같은 집합건물 건축에 있어서의 분양자와 시공자는 (구분)소유자에 대해 하자담보책임을 지게 돼 있습니다. 아파트와 같은 집합건물이 부실하게 건축될 경우 그 피해와 사회적 손실은 치명적이고 막대할 수밖에 없기 때문에 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 소유자를 두텁게 보호하고자 하는 것입니다. 따라서 담보책임에 관해 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약을 하게 되면 이는 무효로 됩니다.
사안과 같이 분양자가 분양업무의 대행을 맡기면서 시공사에 대한 하자보수요구를 포기하는 특약과 함께 할인 분양을 진행한 경우 이러한 특약은 하자보수를 전면적으로 포기하게끔 하는 것으로서 명백히 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약에 해당합니다. 뿐만 아니라 매수인 입장에서는 할인분양받을 당시 시공상 잘못에 의한 하자를 확인할 수 없었을 것이고, 부실시공 하자를 모두 반영해 대금을 정했다고 볼 수도 없기 때문에 매수인들이 시공사에 대해 책임을 추궁할 권리를 포기할 의사였다고 단정할 수 없습니다.
법원은 유사한 사안에서 할인분양 당시 건축에 관한 전문지식이 없는 매수인들이 분양계약을 체결하면서 시공상 잘못으로 아파트에 발생한 개개의 하자를 일일이 확인했다고 보기 어려운 점, 부실시공 등으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영해 공급대금을 정했다고 볼 수 없는 점, 구 집합건물법상 부실시공으로부터 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위해 하자담보책임을 강행규정화하고 있는 취지상 매수인들이 하자보수에 관한 일체 권리를 포기하기로 하는 약정을 하는 것은 무효인 점 등에 비춰 볼 때 할인분양을 받은 매수인들이 아파트의 하자보수에 관한 일체의 권리를 포기했다고 인정할 수는 없다고 하면서 보증사는 하자보수보증금 지급의무가 있다고 한 바 있습니다. (대구지방법원 2018. 4. 17. 선고 2016가단111499 판결 참조)
따라서 사안의 경우 하자보수의 권리를 포기하는 것으로 기재된 분양대행 용역계약서가 존재하더라도 이를 이유로 위 할인 분양 가구 관련 하자에 대해 하자담보책임이 면제되거나 하자보수보증금 지급채무가 제한된다고 볼 수는 없다 할 것입니다.

법무법인 산하 ☎ 02-537-3322

 

 

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