제목 [김미란 칼럼] 주상복합 관리, 관리단인가 입주자대표회의인가
조회수 320 등록일 2019-07-16
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 ▶ 김미란 법무법인 산하 변호사

때 붐처럼 주상복합건물이 늘어났다. 주거의 기능뿐인 아파트보다 오피스텔, 상가 등이 결합함으로써 프리미엄이 붙은 형태인 주상복합아파트는 특히 유명세를 타기도 했다. 주상복합건물은 토지의 이용가치를 높이기 위해 어쩌면 당연히 따라올 수밖에 없는 집합건물의 형태일 수도 있겠다. 

주상복합아파트가 늘어감에 따라 이런 종류의 집합건물은 어떻게 관리하는 것인지 문제가 되기 시작했다. 아파트 같은 공동주택과는 다르다 보니, 어떤 법률을 적용해야 할 지부터 논란이 됐고, 구체적으로는 주상복합아파트도 입주자대표회의를 구성할 수 있는지로 귀결됐다. 즉, 주상복합아파트도 아파트니 그 관리는 공동주택관리법(공동주택관리법 제정 이전에는 구 주택법)상의 입주자대표회의가 맡아야 할지, 아파트와는 다르니 일반 집합건물처럼 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)상의 관리단에 맡겨야 할지 문제된 것이다. 이는 일선 관리 현장에서는 가장 궁금하고도 중요한 문제가 아닐 수 없었다.

주상복합건물의 관리에 적용될 근거법령에 대해서는 이처럼 논란이 있었으나 대법원 판결에 의해 정리됐다. 대법원은 주상복합아파트의 소유자들이 입주자대표회의를 구성하고 입주자대표회의에서 기존의 관리업체를 변경한 사안과 관련해 공동주택의 입주자대표회의 설치 등에 관한 구 주택법과 시행령의 규정은 구 주택법 제16조에 의해 주택건설 사업계획승인을 얻은 공동주택에 한해 적용되는 것이므로, 건축법 제8조에 의한 건축허가를 얻어 건설된 공동주택에 대해서는 위 규정들이 적용되지 않고, 집합건물법의 관리단에 관한 규정만이 적용된다고 판단한 것이다(대법원 2007. 10. 15.자 2006마73 결정 등 참조). 결국 법리적으로는 주상복합건물의 근거 법령이 집합건물법으로 확인된 것이었으나 관리현장에서는 사실상 아쉬운 결론이 아닐 수 없었고, 현장의 갈등은 결국 입법적인 해결로 이어졌다.

2007. 4. 20. 주택법이 법률 제8383호로 개정돼 건축법에 따라 건축허가를 받은 주택 외 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우에도 주택법상의 공동주택 관리규정을 적용하도록 포함시켰다(구 주택법 제43조). 이에 따라 동법 시행령 제48조는 주택법 제43조 적용을 받는 공동주택의 범위에 ‘건축법 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물’이라는 규정을 신설했다. 이와 같이 주택법령을 개정한 것은 주상복합건물 형태의 공동주택에도 체계적인 관리체계를 적용할 수 있도록 근거를 마련하겠다는 취지였을 것이다. 그러나 막상 현장에서는 여전히 적용될 법령과 관련해 해석이 분분했고, 갈등이 촉발된 현장은 송사를 통해 법원의 판결을 받기에 이르렀다.

A건물은 개정된 주택법이 시행되기 전에 건축허가를 받아 건축된 주상복합건물로서 아파트 부분은 ‘입주자대표회의’라는 명칭의 단체가, 상가 부분은 ‘상가관리단’이라는 명칭의 단체가 별도로 구성돼 관리업무를 수행해 왔다. 관할 구청장은 위 개정 주택법에 따라 선거관리위원회를 구성하고 동대표 선출 방식에 따른 입주자대표회의를 구성하라는 시정명령을 내렸고, 이를 위반했다는 이유로 과태료를 부과했다. 그러나 이에 대해 서울고등법원은 시정명령이 무효라고 판시했다. (서울고등법원 2014. 10. 29. 선고 2014누54266 판결)

서울고등법원은 A건물이 비록 주상복합건물이고 주택부분이 150세대 이상이기는 하나 주택법이 개정돼 시행되기 전에는 그 관리에 관해 집합건물법이 적용돼 왔고, 비록 주택법이 개정됐다 하더라도 특별한 규정 없이 그때부터 당연히 집합건물법의 적용이 배제되고 주택법이 적용된다고 볼 수는 없다고 판단했다. 따라서 주택법상의 입주자대표회의도 아닌 원고에게 주택법에 근거한 시정명령을 한 것은 하자가 중대하고도 명백하다고 봤고, 시정명령의 무효를 선언하게 된 것이다.

최근에는 이와는 반대되는 상황에서 갈등이 빚어졌다. B건물은 주택과 오피스텔 입주자 모두를 구성원으로 해 관리규약을 제정하고 입주자대표회의가 관리를 위한 활동을 해왔다. 이에 따르면 오피스텔 부분에 1개의 선거구를 부여해 입주자대표회의를 구성하도록 돼 있었다. 이에 대해 관할관청은 공동주택관리법 위반을 이유로 관리규약 개정신고를 반려했고, 입주자대표회의는 관할 구청장을 상대로 관리규약 반려처분 등의 취소를 구하는 행정소송을 제기했다.

이에 대해 서울행정법원은 주상복합건물의 체계적 관리의 기틀을 마련하고자 구 주택법령이 개정됐고, 이 같은 규정은 공동주택관리법에도 그대로 이어졌는데, 그 의미는 오직 주상복합건물의 공동주택 부분에 대해 입주자대표회의를 구성할 수 있도록 한 것일 뿐 주택 이외의 시설이나 상가 부분까지 포함해 입주자대표회의를 구성할 수 있다는 것은 아니라고 판시했다(서울행정법원 2007. 12. 8. 선고 2017구합61553판결).

위 판결에 따르면 주상복합건물의 주택부분과 주택 외 시설을 전체적, 체계적으로 관리할 현실적 필요성이 있다 하더라도 이런 필요성은 집합건물법에 따른 관리단이 수행할 수 있다는 점, 공동주택관리법은 공동주택 관리에 공법적 규제를 가해 국민의 주거수준 향상에 이바지함으로 목적으로 하는 법이므로 주상복합건물의 주택부분에 한해 적용함은 별론으로 하더라도 주택이 아닌 업무시설에까지 그 적용범위를 확대하는 것은 타당하지 않은 점, 공동주택관리법 시행령 제2조 제4호에서도 주상복합건물의 경우 주택 숫자가 150세대 이상인지에 따라 의무관리대상 공동주택 여부를 가리도록 규정한 점 등에 비춰 볼 때 오피스텔 입주자들이 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의를 구성할 수는 없다고 본 것이다.

그러나 나는 이 같은 법원의 입장에 큰 아쉬움이 남는다. 2007. 4. 20. 주택법이 개정되면서 주상복합건물에도 주택법상의 공동주택 관리규정이 적용되도록 바뀌었고, 2007. 11. 30. 주택법 시행령 개정을 통해 그 범위가 주택부분의 150세대 이상 규모로 구체화됐다. 위 규정 어디에도 주상복합건물의 주택부분에 한정해서만 주택법이 적용된다는 취지의 문의적 한계는 없다. 아파트라고 집합건물법 적용이 배제되는 것도 아니다. 주상복합건물에 집합건물법이 적용된다고 해서 공동주택관리법 적용을 배제할 이유가 있을까? 통합관리를 원하는 현장의 목소리를 굳이 위법이라고 할 이유가 있을까? 여러모로 아쉽다.


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출처[http://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=68820]

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