제목 영화 ‘신과 함께 - 인과 연’ 속 법 이야기 〈3〉대법원 '2016다255613 판결'의 문제점 - 소위 ‘알박기’와 관련하…
조회수 127 등록일 2019-05-08
내용

 

[대중문화 속의 산하Law] 화제의 방송 드라마, 영화 콘텐츠 중 시청자들이 궁금해할 만한 법적 쟁점을 '법무법인 산하' 변호사들이 칼럼으로 이해하기 쉽게 설명합니다. 장민수 변호사는 잇달아 천만 관객 기록을 돌파한 영화 '신과 함께'로 보는 법 이야기를 전해줍니다.

2660c9c9d657cd67dd52d66bb831d4bb_1557279
  ▶법무법인 산하 장민수 변호사

 

 

 

대법원 2016다255613 판결은 정비사업 현장에서 논란이 되던 쟁점, 즉 매도청구소송 전후로 토지 등 소유자가 변경된 경우 신소유자를 대상으로 소송인수신청을 할 수 있는지에 대해 대법원이 정리된 입장을 제시했다는 점에서는 의미가 있는 판결입니다.

그러나 위 판결은 다음과 같은 문제점들을 가지고 있어 자칫 정비사업 현장에서 이른바 ‘알박기’에 악용될 여지가 있으므로 주의를 요할 것으로 보입니다.

■ 대법원 2016다255613 판결의 문제점

(1) 매도청구소송의 근거인 구 도시정비법 제39조는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’) 제48조를 준용하고 있고, 집합건물법 제48조 제4항은 매도청구소송의 대상인 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자의 범위에 그 구분소유자의 ‘승계인’까지 포함시키고 있는 바, 법문상 달리 승계인의 범위를 제한하고 있지 않으므로 여기의 ‘승계인’에는 포괄승계인뿐만 아니라 특정승계인까지 포함하는 것으로 보는 것이 통설의 입장입니다.

(2) 대법원은 ①사업시행자가 종전 소유자를 대상으로 적법하게 매도청구권을 행사하였다면 그 승계인을 대상으로는 별도로 최고 등의 절차 없이 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하여 최고 등의 효과는 승계되지만, 그렇다고 승계인의 매매계약상의 의무를 승계한 것은 아니며,

②‘사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다’고 규정한 도시정비법 제10조의 규정에 대해서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’를 조합원 등이라고 보아야 하며, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 특정승계인은 포함되지 않는다고 보고 있습니다.

(3) 그러나 ③사업지행자의 ‘최고’ 등의 효과는 승계된다고 보면서 적법한 매도청구권의 행사로 인한 매매계약상의 의무는 승계되지 않는다고 보아 양자를 구별할 이유가 달리 없고, 오히려 ‘최고’ 등의 효과가 승계되면 매매계약상의 의무도 승계된다고 보거나 아예 최고 등의 효과부터 모든 것이 승계되지 않고 처음부터 매도청구절차를 다시 밟아야 한다고 보는 것이 논리적으로 일관된 법해석이라고 볼 것입니다.

그리고 ④판례는 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’ 즉 종전권리자가 권리 승계 이전에 한 행위는 새로운 승계인에게 그 효과가 미친다고 보고 있습니다. 구체적으로 종전 권리자가 분양신청을 한 이후 특정승계가 이루어진 경우 분양신청의 효력이 새로운 권리자에게 미치며(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결), 종전 권리자가 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우, 그 효력도 승계인에게 미쳐 현금청산자의 지위도 승계된다고 판시(대법원 1999. 4. 13. 선고 98두19230 판결)하고 있는 바, 유독 매도청구소송 과정에서의 새로운 소유자에게만 매매계약상의 의무가 승계되지 않았다고 볼 이유가 없다고 할 것입니다.

(4) 이러한 법리적인 문제점에 더하여 사실적인 문제점도 존재하는데, 만일 대법원의 위 판결처럼 새로운 소유자를 대상으로 다시 매도청구소송을 제기하여야 한다면 그 부동산의 감정평가의 시기는 매매계약의 성립일인 새로운 소유자에 대한 소장 부본 송달 다음날(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결)이 되는데, 종전 소유자를 대상으로 매도청구소송을 제기할 때와는 달리 그 때는 이미 정비사업으로 인해 상승한 개발이익이 고도국면으로 접어든 상태여서 종전 소유자들에 비해 토지 등의 평가액이 훨씬 고평가됩니다.

그렇게 되면 새로운 소유자는 매매시기 또는 임의 경매개시 시기가 매도청구 전·후라는 우연적 사정에 따라 같은 정비구역 내 다른 토지 등 소유자들보다 훨씬 더 높은 가격의 매매대금을 지급받는 경제적 이익을 누리게 되어 다른 소유자들과의 관계에 있어 심각하게 형평에 어긋나는 결과를 초래할 수 있습니다.

그렇지 않아도 지가의 급상승으로 재건축 현장에서 사업시행자와 토지 등 소유자 사이에 보상금액을 놓고 갈등이 격화되고 있는 상황에서 종전의 토지소유자들은 시가에 한참 미치지 못하는 감정평가액으로 매매할 수밖에 없는데 새로운 토지소유자들은 상승된 시가로 매매한다면 정비사업에서 또 다른 분쟁의 불씨를 만드는 것이라고 할 수 있습니다.

(5) 또한 사업시행자는 정비사업 진행을 위해 대규모의 사업비 및 이주비 대출을 금융기관으로부터 받게 되고 그 금융이자는 사업이 지체될 때마다 계속 불어나 결국 조합과 조합원의 손해로 귀결되므로 정비사업을 진행할 때는 속도가 관건이라고 할 수 있습니다.

그러나 새로운 소유자를 상대로 다시 매도청구소송을 진행하게 되면 그로 인한 시간의 지체로 인해 금융이자가 계속 쌓이게 되어 결국 새로운 소유자는 종전 소유자나 인근의 다른 소유자들보다 높은 가격으로 부동산을 매도하는 반면, 사업의 지체로 인한 금융이자 등의 비용은 고스란히 조합과 조합원의 부담으로 귀결되는 상황이 발생하게 되는 것입니다.

그리고 바로 이 지점이 일부 악성 투기꾼들이 매도청구소송 진행 이후 부동산을 매수하여 소위 ‘알박기’를 시도하는 부분이라고 할 수 있습니다.

정비사업이 지체되게 되면 금융비용이 급속도로 불어나 빨리 사업을 진행하려고 할 수밖에 없는 조합의 궁박한 처지를 이용하여 매도청구소송으로 가기 싫으면 시가보다 훨씬 높은 가격에 자신의 부동산을 매수할 것을 조합에 압박하게 되고, 조합으로서는 울며 겨자먹기로 이에 응하든지 금융비용의 증가를 감수하고서라도 매도청구소송을 다시 제기하는 수밖에 없는 상황인 것입니다.

■ 알박기에 대한 대응방안

사업시행자로서는 개별 토지 등 소유자가 부동산을 매매하는 것을 통제하거나 확인하기가 곤란한 상황이어서 미리 대비를 하지 않는다면 이런 상황이 발생할 경우 속수무책으로 당하는 수밖에 없을 공산이 큽니다.

필자는 서울 마포구 소재 사업현장에서 위와 같은 상황이 발생하였을 때 새로운 소유자와 끈질기게 협의한 끝에 새로운 소유자가 매수한 가격만큼만 사업시행자가 새로운 소유자에게 부담하고 조정을 통하여 소유권을 조합에 귀속시킨 적이 있습니다. 결과적으로는 피해 없이 마무리가 되었지만 만일 새로운 소유자가 끝까지 조정에 응하지 않았다면 사업시행자로서는 시간적으로나 비용적으로 큰 부담을 안을 수밖에 없었을 것입니다.

일단 상황이 발생한 후에는 수습하기가 몹시 난망한 만큼 사업시행자로서 최선의 대응은 다소 비용이 들더라도 매도청구소송을 제기할 즈음에 부동산처분금지가처분을 통하여 매도청구소송 도중에 소유권이 이전되는 것을 막아야 할 것이며, 등기부를 면밀히 살펴 매매계약이나 경매 등이 진행된 상황이 없는지를 파악해야 할 것으로 보입니다.

이러한 사례가 한 사업현장에서 많이 발생하지는 않으나 사업현장마다 한 건씩은 꼭 발생하고 있으니 사업시행자로서는 해당 내용을 꼭 숙지하여 사업시행이 알박기로 인해 지체되는 일이 없게끔 대비하여야 할 것으로 보입니다.

장민수 법무법인 산하 변호사 ltn@lawtv.kr

 

  • 목록