▶ 이재현 변호사 / 법무법인 산하
 

1. 사실관계 

피고는 재개발 정비사업 조합이고, 원고는 피고의 사업구역 내에서 근린생활시설을 소유하고 있는 조합원이다. 피고는 원고를 비롯한 조합원들에게 근린생활시설 분양에 관해 ‘조합원 분양의 순위 및 가격은 부산시 도시정비조례를 따르고 그 순위에 따라 조합원 분양을 한 후 남는 근린생활시설은 일반분양을 하며, 동순위의 경우에는 부산시 도시정비조례를 준용하여 권리가액순으로 분양한다‘는 내용의 분양신청 안내 책자를 발송하였다.

원고는 공동주택에 관하여는 분양신청을 하지 않고 근린생활시설에 대하여만 분양신청을 하였다.

이어 피고는 ‘근린생활시설의 호수결정은 부산시 조례의 순위별 신청에 따라 1개의 호수를 지정하며 순위별 경합이 있는 경우 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다) 순으로 호수를 지정한다.’ 라는 내용의 관리처분계획을 수립하였다.

 

2. 당사자들의 주장

원고는 도시정비법 상 주택의 경우 원칙적으로 1주택만을 공급하도록 하고 있으나, 상가에 관하여는 아무런 제한규정을 두고 있지 않음에도 피고는 조합원들의 종전자산 가액과 무관하게 일률적으로 1점포씩만 분양하도록 하고, 조합원 분양 후 남는 근린생활시설은 그 전부를 일반인들에게 분양하도록 정하고 있는바, 이러한 관리처분계획은 위법하다고 주장하였다.

이에 피고는 국민주거안정을 확보하려는 도시정비법의 입법취지에 비추어볼 때 1조합원 1점포의 원칙으로 수립한 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없고 또한 이 사건 관리처분계획은 총회결의를 거쳤으므로 적법하다고 주장하였다.

 

3. 법원의 판단 (부산고등법원 2019누20419 판결)

도시정비법 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 수립기준으로 종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황·환경·그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분될 것을 규정하고 있다.

그러나 도시정비법 제76조는 관리처분계획에 관하여 주택의 경우에만 1주택 공급의 원칙을 정하고 있을 뿐 상가에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 않으며, 부산시 도시정비조례에도 상가에 관한 조합원 분양의 자격과 순위에 대하여만 규정하고 있을 뿐 각 조합원이 분양받을 수 있는 상가의 면적이나 개수에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 않다. 따라서, 관리처분계획은 조합원들 사이에 종전자산 가액과 분양받게 될 상가의 면적 내지 개수 사이에 합리적 비례의 수준을 넘어서는 불평등이 발생하지 않도록 관리처분계획이 수립되어야 한다.

원고가 분양받은 상가의 분양금액은 원고의 종전자산가액에 비하여 현저하게 과소한 금액으로 원고가 그 차액 상당을 현금으로 청산받는다고 하여도 신축될 상가 내지 공동주택을 분양받는 것과 현금을 지급받는 것에 아무런 차이가 없다고 보는 것은 부당할 뿐만아니라 종전 자산 가액에 합리적으로 비례하는 수준의 상가를 분양받을 수 있으리라고 예상한 원고의 기대권을 침해하는 것이다. 또한 다른 상가를 분양받은 조합원들의 종전자산가액을 고려하여 볼 때, 이 사건 관리처분계획은 형평의 원칙에 반하고, 도시정비법에서는 1주택 공급의 원칙을 정하고 있을 뿐 상가에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 않다.

1조합원 1점포의 원칙 자체로 도시정비법 제76조 제1항 제1호를 위반하거나 조합원들의 재산권을 침해하는 것이라고 볼 수 없으나, 이 사건 관리처분계획과 같이 1조합원 1점포의 원칙의 일률적인 적용으로 인하여 권리를 제한받는 조합원을 위한 어떠한 예외규정도 두고 있지 않다면, 그러한 규정의 미비는 1조합원 1점포의 원칙의 일률적 적용과 함께 재산권을 심각하게 제한하는 결과를 초래할 수 있다.

따라서 1조합원 1점포의 원칙에 따라 상가분양을 하고 조합원 분양 후 남은 상가에 대하여 추가분양의 기회를 봉쇄하는 내용의 이 사건 관리처분계획은 위법하다.

 

4. 결론

해당 판결은 상가의 분양설계방법에 대하여 판단한 것이다. 일반적으로 상가의 경우 주거환경과 밀접한 관련이 있는 것이 아니어서 도시정비법상 분양우선순위 이외에 분양설계방법에 대하여 구체적으로 정하고 있는 것이 없고, 조합은 관리처분계획에서 자유롭게 분양설계의 방법을 정할 수 있다.

이 사건 관리처분계획의 근린생활시설 배정방법은 1조합원 1점포의 원칙을 고수하면서 조합원분양 후에 남는 상가에 대하여는 그 전부를 일반인들에게 분양하도록 함으로써 원고의 경우처럼 1조합원 1점포의 원칙에 따른 조합원분양 후의 종전자산 가액 잔여분이 현저하게 많은 조합원들에게 조합원분양 후에 남는 상가에 대한 추가분양의 기회를 봉쇄하고 있는바, 그와 같은 배정방법은 도시정비법 제76조 제1항 제1호의 취지에 위반되는 것이라고 하지 않을 수 없다

해당 판결에서는 상가분양설계를 조합에서 자유롭게 수립할 수 있다고 하더라도 도시정비법에서 분양설계 일반원칙으로 선언하고 있는 도시정비법 제76조 제1항 제1호에 어긋나지 않아야 하고, 특히나 위 규정에 어긋난 관리처분계획이 조합 총회에게 가결되어 결의를 거쳤다고 하더라도 위법하다고 판단한 것으로 주목할 만한 판결이다.

문의) 02-537-3322

출처 : 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr)