▶이재현 법무법인 산하 변호사

1. 사실관계

원고는 재개발 조합이고, 피고는 이 사건 사업지구 내 있는 이 사건 토지와 건물의 소유자이다. 이 사건 사업은 2016. 11. 7. 관리처분계획의 인가․고시가 이루어졌는데 피고가 분양신청을 하지 않아 2016. 12. 30. 수용재결을 신청하였다.

중앙토지수용위원회는 2018. 2. 8. 이 사건 토지와 건물의 손실보상금을 732,084,000원으로, 수용개시일을 2018. 3. 28.로 정해서 재결하였고 원고는 위 손실보상금을 공탁하였다.

피고는 2018. 8. 2. 원고에게 2018. 7. 21.경 이 사건 건물의 점유를 종료하였다는 공가확인서를 제출하였고, 이후 피고의 신청에 따라 원고는 2018. 10. 18. 이사비 1,492,600원을 지급하였다.

원고 조합은 관리처분고시일 이후 피고가 실제 인도한 날까지 피고가 점유할 권원이 없이 점유를 하였음을 이유로 임차료 상당의 부당이득 반환청구를 하였다.

2. 판결의 요지

구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자․지상권자․전세권자․임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 정한다. 이 조항은 토지보상법 제43조에 대한 특별규정으로서, 사업시행자가 현금청산대상자나 임차인 등에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가․고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 대로 토지보상법에 따른 손실보상이 되어야 한다. 구 도시정비법 제40조 제1항 본문은 ‘정비사업의 시행을 위한 수용 또는 사용에 관하여 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다.’고 정한다. 토지보상법 제78조 제1항은 ‘사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.’고 정하고, 토지보상법 시행령 제41조는 ‘사업시행자가 이주대책을 수립․실시하지 아니하는 경우 또는 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우에는 이주대책대상자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급하여야 한다.’고 정한다. 또한 토지보상법 제78조 제5항은 ‘주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.’고 정한다.

이러한 법령 조항의 내용과 체계, 그 개정 경위와 입법 취지를 종합하면 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’ 이라 한다)는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 참조).

구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되려면 협의나 수용재결에서 정해진 토지나 건축물 등에 대한 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다. 만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면 관리처분계획의 인가․고시가 있더라도 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 자는 종전의 토지나 건축물을 사용․수익할 수 있다(위 대법원 2019다207813 판결 참조).

위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 주택재개발정비사업의 시행자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 것은 허용되지 않는다.

3. 결론

대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 선고에 따라, 재개발사업의 시행자가 주거이전비 등을 지급하지 않았다면 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상의 완료 요건을 충족하지 않았다고 보아야 하므로, 현금청산대상자는 여전히 종전의 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있다고 판단하였다.

결국 2019다207813 판결로 인하여 조합은 현금청산대상자나 세입자에게 부동산 인도를 구하기 위해서는 토지나 건축물에 대한 손실보상금뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차도 이행하여야 한다.

조합으로서는 현금청산대상자나 세입자에게 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등을 지급하지 않을 경우, 전체 사업 기간이 늘어날 수 있으므로, 토지와 건축물에 대한 손실보상금을 공탁할 때 함께 주거이전비, 이주정착금, 이사비 지급대상자를 확인하여 미리 지급함으로써 전체 사업 기간이 늘어나지 않도록 주의하여야 할 것이다.

참고로 주거이전비를 지급받지 않은 현금청산자들은 사업시행자에게 수용개시일까지 토지 등을 인도하지 않았음을 이유로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조, 제95조의2 위반죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판례도 판시되었다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019도13010).

문의) 02-537-3322

출처 : 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr)