오 민 석 변호사
법무법인 산하

울산의 한 아파트 입주자대표회의에서는 장기수선계획에 반영된 바 없는 공사에 장기수선충당금을 사용했다.
이에 대해 관할 관청에서는 주택법 제101조 제2항 제6호의 규정에 따라 당시 입대의 회장에게 500만원의 과태료 부과처분을 했다. 과태료 부과처분을 받은 입대의 회장은 법원에 이의신청을 했고, 울산지방법원은 주택법 제101조 제2항 제6호에 의해 과태료를 부과할 수 있는 입대의 대표자는 ‘수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 입대의 대표자’로, 이는 ‘수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수해야 할 작위의무(해야 할 의무)를 이행하지 않는 행위’에 관한 것인데 “이 사건은 사전에 장기수선계획을 수립한 뒤에 공사를 했어야 함에도 입대의 회장이 사전에 장기수선계획을 조정하지 않고 공사를 했다는 것으로, 장기수선계획에 반영돼 있지 않으면 공사를 해서는 안 되는 부작위의무(하지 말아야 할 의무)를 위반한 것이어서 이 행위 자체를 주택법 제101조 제2항 제6호에 따른 과태료 부과처분의 대상으로 보기는 어렵다”고 판단했다.
법원이 판시한 바와 같이 ‘수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않는 행위(작위의무 불이행)’와‘장기수선계획에 반영된 바 없는 공사에 장충금을 사용해서는 안되는 것(부작위의무 위반)’은 구별돼야 한다.
전자의 의무위반에 대해 규정하고 있는 것이 주택법 제101조 제2항 제6호이다. 그럼에도 관할 관청은 후자의 행위에 이 규정을 적용해 과태료 처분을 한 것이니 법원으로부터 과태료 처분을 취소당한 것은 지극히 당연하다. 그렇다면 후자의 행위에 대한 처벌규정이나 법률상 불이익은 없는 것인가? 그렇지 않다.
주택법 제43조의 4 제2항은 “입대의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다”는 의무규정을 두고 있고 주택법 제101조 제2항 제3호에서는 “제43조의 4 제2항을 위반해 관리비·사용료와 장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자”에 대해서는 1,000만원 이하의 과태료에 처하도록 하고 있다.
더해 장충금의 사용은 관련 법령의 규정에 의해 엄격하게 제한된 것이며 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 경우는 물론 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 그 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현한 것이 돼 형사상 횡령죄뿐 아니라 민사상 불법행위책임을 지게 된다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011도1904 판결 등 참조).
장충금을 장기수선계획에 따른 공사 외의 다른 용도로 사용하다가 형사처벌이나 손해배상책임을 부담하는 사례는 쉽게 찾을 수 있다(민사적으로 횡령금 반환을 명한 의정부지방법원 2014. 7. 1. 선고 2012가단57354 판결, 형사적으로 업무상 횡령의 유죄판결을 선고한  창원지방법원 2014. 3. 5. 선고 2013고정1490 판결 등). 더해 이러한 행위들은 ‘주택법령 및 공동주택 관리에 관계된 법령을 위반한 때’, ‘관리비 등을 횡령한 때’, ‘주택관리업무와 관련해 벌금형 이상을 선고받은 때(횡령죄)’에 해당해 관리규약상의 동별 대표자 해임사유가 된다. 
장충금을 용도 외로 사용하는데 입대의 결의가 있었다거나 사후적으로 입주자 등 과반수의 동의를 얻었더라도 그 책임이 면해지는 것은 아니고 그 용도 외 사용행위가 개인적 목적이나 이익을 위한 것이 아닌 입주자 등 전체의 이익에 부합하는 것이라고 하더라도 횡령죄 등의 성립에는 영향이 없다는 확고한 판례이다. 입대의나 관리주체가 장충금의 사용에 신중을 기해야 하는 이유가 여기에 있다.