정지숙의 법률상담

저희 아파트 어떤 가구가 관리비를 체납하고 있는데 해당 가구는 경매가 진행 중인 바 곧 경락될 것으로 예상됩니다. 그런데 아파트 관리규약에는 ‘이 규약은 입주자의 지위를 승계한 자(경락 받아 취득한 자 포함)에 대해서도 그 효력이 있다’고 규정하면서 또한 ‘입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 관리비 채권을 행사할 수 있고, 관리비 등을 입주자 등이 체납한 때는 입주자의 지위를 승계한 자(특별승계인 포함)가 부담해야 한다’고 규정하고 있습니다. 그렇다면 아파트 관리규약에 따라 위 관리비 체납가구의 경락인은 공용부분뿐 아니라 전유부분에 대해서도 체납된 관리비를 부담해야 하는지요?

대법원은 “비록 아파트 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대해 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도, 관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제28조 제3항에 비춰 볼 때 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이므로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다. 다만 집합건물의 공용부분은 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계 없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는 바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계해야 한다고 봄이 타당하다”고 판단하고 있습니다. (대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결)
이에 비록 관리규약에 체납관리비 전체가 승계인이 부담하는 것으로 규정돼 있더라도 특별승계인인 경락인은 공용부분에 대해서만 체납관리비를 부담할 뿐 전유부분 체납관리비를  납부할 의무는 없습니다.
다만 대법원 판례에 의하면 공용부분 관리비에 대한 ‘연체료’는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다. (대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결)
또한 관리비 채권은 민법 제163조의 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’으로서 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 민법 제168조에서 정한 ①청구 ②압류 또는 가압류, 가처분 ③승인의 소멸시효 중단 사유가 없다면 경락인은 3년간의 공용부분 체납관리비만을 지급해도 무방합니다. 

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