오 민 석 변호사
법무법인 산하

공동주택에서 발생하는 수입 또는 보유한 재산 중 사용자와 무관하게 입주자들에게만 귀속되는 것들이 있다.
대표적으로 장기수선충당금이 그러하고, 잡수입 중 소유자 기여분과 관리비 예치금도 여기에 해당한다. 판례는 장충금이 공동주택 입주자들을 구성원으로 한 관리단에 총유의 형태로 귀속된다고 보고 있고(대법원 2004. 5. 14. 2004다11612 ), 국세청은 잡수입이 입주자들에게 총유로 귀속한다는 전제 하에 입주자대표회의를 법인으로 보는 단체로서의 소득세법상 납세의무자로 취급하고 있다.
입주자들이 직접 출연한 장충금·관리비 예치금과 입주자들 공동소유인 공동주택 공용부분 임대수입 등으로 발생하는 잡수입을 관념상으로만 존재하는 관리단에 귀속시켜 입주자들 총유로 보는 것이 과연 타당한가?
공동주택의 입대의는 법인 아닌 사단으로 봐야 하므로(대법원 1991. 4. 23. 91다4478) 입대의가 사업주체에 대해 갖는 하자보수청구권은 입대의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이고, 입대의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입대의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입대의 구성원 총회의 결의에 의해야 한다는 것이 판례다(대법원 2007. 1. 26. 2002다73333).
입대의가 입주자 등에 대해 갖는 관리비청구권은 입대의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라는 하급심 판례도 같은 법리다(서울고등법원 2014. 7. 11. 2013나76453 ).
사업주체에 대한 하자보수청구권과 관리비청구권은 주택법령에 의해 입대의에 귀속되는 것이고, 입대의가 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이므로 법인 아닌 사단의 재산소유 형태인 준총유로 구성함은 옳다.
하지만 장충금·관리비 예치금·잡수입 등은 입주자들로 구성된 관리단에 귀속하고, 관리단이 법인 아닌 사단인 이상 그 소유형태는 준총유라는 법원의 태도는 납득하기 어렵다. 왜냐하면 민법 제263조는 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다”, 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다”고 규정하기 때문이다. 장충금 등은 민법 및 집합건물법에 따라 입주자들의 공유로 봐야 한다.
다만 주택법령 및 관리규약에 따라 공유지분 처분의 자유나 공유물분할청구가 제한되는 특수한 공유재산인 것이다. 이렇게 봐야만 재건축 아파트의 장충금이나 관리비 예치금이 관리단 집회의 결의 없이 구분소유권을 모두 보유한 재건축조합에 당연 승계되는 것이 가능하고, 입주자 변경 시에 관리비예치금을 되돌려주는 것이 합리적으로 이해될 수 있으며, 잡수입에 대해 입대의에 세금을 부과하는 불합리를 재논의할 수 있다.
반면 공유자 또는 관리단이 공유물의 관리에 관해 제3자와 계약을 체결한 경우 그 계약에 기해 제3자에게 부담하는 채무를 누가, 어떤 내용으로 부담하는가는 다른 문제다.
“공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다”는 민법 제266조 제1항 및 집합건물법 제10조, 제12조, 제17조는 공유자들 사이의 내부적인 부담관계에 관한 규정일 뿐이므로 공유자들의 제3자에 대한 의무의 내용은 일차적으로는 당해 계약의 해석에 의해, 이차적으로는 계약의 근거법령에 의해 정해져야 한다(대법원 2009. 11. 12. 2009다54034). 제3자에 대한 의무는 상법상 공유자들 간 연대채무가 될 수도 있고, 관리단의 준총유 형태의 채무가 될 수도 있다.
주택법령에 의해 입대의에 귀속되는 재산권, 공유자인 입주자들의 출연으로 조성된 재산권, 공유자인 입주자나 관리단이 제3자와의 계약을 통해 취득하거나 부담하는 재산권을 구분하지 않고 일괄해 법인 아닌 사단의 재산보유 형태인 총유 또는 준총유로 구성하는 것을 심각하게 고민해볼 때다.