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| ▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인 |
가. 판례(대법원 2015년 10월 29일 선고 2014두13294 판결)
우리 대법원은 최초 관리처분인가 이후 사업시행계획 변경 등으로 인하여 공동주택 규모, 건축 총면적, 주택 규모별 세대수가 달라졌음에도 불구하고, ‘최초’ 사업시행인가 시점을 기준으로 한 종전자산평가액을 기초로 수립한 관리처분계획(변경)에 대한 취소 청구 사안에서, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제48조제1항제4호상의 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날(종전자산평가의 기준일)’을 ‘최초 사업시행인가 고시가 있은 날’로 보았습니다. 즉, ‘이미 관리처분인가가 있었던 상태’에서 다시 사업시행계획이 ‘실질적으로 변경’되었다고 하더라도, 종전자산평가의 의미는 조합원 간 분배금을 정하기 위한 상대적 기준에 불과한 점, 위 고시일에 관한 규정은 조합 내부의 분쟁을 방지하고 획일적으로 날짜를 정하기 위한 규정이라고 보인다는 점 등을 근거로 ‘최초 사업시행인가 고시가 있은 날’이 위 도시정비법상의 사업시행인가 고시가 있은 날이라고 판단하였습니다.
나. 법제처의 유권해석
법제처는 2014년 7월 21일(안건 번호 14-0289) 도시정비법 제48조제1항 관련 유권해석에서 “도시정비법 제48조제1항제4호에 따르면 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일을 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’이라고만 규정하여 그 기준일이 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날인지, 사업시행 변경인가의 고시가 있은 날인지가 불분명하나 ① 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가를 하는 목적이 관리처분계획의 수립을 위한 것이라는 점에 비추어 보면 관리처분계획의 수립 시점과 가장 근접한 시점인 사업시행 변경인가의 고시가 있은 날이 보다 합리적 시점이라고 할 수 있고 ② 토지 또는 건축물의 감정평가액이 조합원의 재산가액과 각 조합원이 부담해야 할 분담금을 정하기 위한 것이라는 점에서도 최종적으로 변경된 계획을 기반으로 하여 평가를 하고 관리처분계획을 수립하는 것이 합리적이라고 할 것입니다. ③ 또한 건폐율ㆍ용적률을 높이고 총 세대수가 증가하는 등 최초 사업시행계획의 주요 부분이 변경된 경우 건폐율ㆍ용적률 및 총 세대수 증가는 조합원들의 재산권에 영향을 미치는 바가 크고, 사업시행계획의 변경은 사업 구역의 확대에 따라 새로운 토지와 건축물이 추가되는 경우도 배제하지 않는 바, 이와 같은 경우까지 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하도록 하는 것은 불합리한 것으로 보이며 ④ 비록 평가 시점에 따라 평가액의 증감이 있는 경우라 할지라도 비례율 증감에 따라 그 평가액 변동분이 상쇄되어 사실상 분양 대상자별 분담금에 변동이 없다고 주장할 여지도 있으나, 최초 사업시행인가일과 사업시행 변경인가일간에 상당한 시간적 간격이 있는 경우 그 평가액에 현저한 차이가 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 가격 차이가 경미한 경우라면 굳이 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 고집할 합리적인 이유도 없다고 할 것이고, 더욱이 최초 사업시행계획의 주요 부분의 변경이 있어 변경 전후의 계획이 동일성이 없다면 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하도록 하는 것은 합리성이 없다고 할 것입니다. 따라서 조합이 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획을 수립하지 않은 상태에서 당초 인가 받은 사업시행계획 중 건폐율ㆍ용적률을 높이고 총 세대수를 증가하는 등 주요 부분을 변경하여 도시정비법 제28조제1항에 따라 사업시행 변경인가를 받은 경우, 관리처분계획 수립을 위한 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일은 사업시행 변경인가의 고시가 있은 날로 보아야 할 것입니다”라고 해석한바 있습니다.
위와 같은 법제처의 해석 때문에 실무상 다소 혼란이 있을 것으로 예상되는 점은 있으나, 위 법제처의 해석은 결국 최초 관리처분계획 시에는 위 관리처분계획 시점과 가장 근접하는 시점에서 종전자산평가를 하여야 토지 또는 건축물의 감정평가액이, 조합원의 재산가액과 각 조합원이 부담해야 할 분담금을 정하기 위한 관리처분계획이 보다 합리적으로 이루어질 것이라는 점을 주요 골자로 하는 바, 관리처분계획이 이미 이루어진 뒤에 사업시행 변경인가를 하여 다시 관리처분계획 변경을 하는 경우의 종전자산평가 시점에 관하여 판단한 위 대법원 판례 사안에 반하는 것은 아니라고 사료됩니다.
김래현 변호사 koreaareyou@naver.com
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