▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

조합이 미동의자에 대한 매도청구권 행사로 소유권을 이전 받은 후 해당 부동산이 강제 경매되어 낙찰자 명의로 소유권이 이전될 경우 낙찰자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부.

 1. 사안의 개요

원고는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」상 재건축 정비사업조합(이하 조합)이고, 조합설립인가 직후 단독주택지 내 토지만 소유하고 있는 조합원을 상대로 매도청구 소송을 제기하여 소유권이전등기를 경료하였다.

그러나 위 소유권이전등기 경료 전에 선행 근저당권에 기해서 원고 조합 소유 부동산에 대해서 경매 절차가 진행되었고, 위 경매 절차에서 피고가 경락을 받았다.

이에 원고는 원고가 매도청구권을 유효하게 한 번 행사하여 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 이후에도 그 소유자가 피고로 변경되는 특별한 사정이 있으므로, 그러한 사정이 있은 때로부터 지체 없이 최고를 하고 소송으로써 매도청구권을 행사하였다.

2. 단독주택지 내(즉 주택단지가 아닌 지역) 토지만 소유한 자도 최고를 요하는지 여부

대법원 2010년 5월 27일 선고 2009다95578 판결에서는 ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축 조합이 조합설립인가를 받기 위해서는 옛 도시정비법 제16조제3항에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로, 이러한 자는 주택단지 내에 토지만으로 소유하고 있는 자와는 달리 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제48조제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하고 따라서 재건축 조합이 옛 도시정비법에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 매도청구 전에 집합건물법 제48조제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 할 것이다’고 판시되었다.

3. 원고의 매도청구권 행사에 대한 법원의 판단

매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위하여 매도청구권은 그 행사 기간 내에 행사하도록 한 입법 취지와 행사 기간 내에 매도청구권을 행사해야 할 상대방에 그 구분소유자의 승계인을 포함시킨 집합건물법 제48조제4항의 규정 내용(위 승계인의 승계에는 「민사집행법」에 의한 경매가 포함된다고 할 것이다) 등에 비춰 볼 때, 적법한 최고 이후 행사 기간이 지나서 소멸한 매도청구권이 그 후 소유자가 변경되었다는 사정만으로 다시 부활한다고 볼 수 없는 점, 제척 기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니고 재건축 참가자 등은 다시 조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있는 바, 원고는 위와 같은 절차를 밟아서 새로운 매도청구권을 행사할 수 있을 뿐이라고 할 것인 점, 원고는 이전에 매도청구권을 행사하여 소유권을 취득하기까지 하였는데, 이러한 경우에도 원고의 주장과 같이 조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등의 절차 없이 다시 매도청구권을 행사할 수 있다고 한다면, 원고와 같은 조합은 경매를 통하여 실제 시가보다 훨씬 낮은 가격에 매각이 되도록 유도함으로써 기존에 있던 근저당권, 가압류 등을 쉽게 말소시킬 수 있게 되어(누가 매각허가를 받더라도 조합이 곧 매도청구권을 행사하여 경매 감정가와 유사한 가격으로 매매계약을 성립시킬 수 있어, 경매에 참여하려는 자가 극히 제한될 것이다), 담보물권 제도 등을 심하게 훼손하는 결과가 될 것인 점 등에 비추어 원고의 위 주장을 받아들일 수 없다고 하면서 기각하였다.

4. 검토

원고 조합의 경우 선행 매도청구 사건에서 위 근저당권 담보 금액을 공제하고 판결을 받았을 것으로 보이는데 위 담보 금액을 공제하였기 때문에 위 금액을 변제하고 해당 근저당권을 말소시키거나 경매 절차를 중지시키면 될 것으로 보이는데 그와 같은 절차를 게을리 하다가 제3자에게 경락이 되자 재차 매도청구권을 쉽게 행사할 수 있을 것으로 보았다가 그와 같은 소송이 기각된 사례인 바, 일선 현장에서는 주의를 요한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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