▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

가. 정비사업조합(이하 조합)이 관할관청으로부터 관리처분인가 고시를 받고, 이에 따라 해당 임차 목적 부동산을 사용ㆍ수익할 수 없게 된 임차권리자들은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제44조제1항, 해당 조합 정관 제42조제1항 등에 의하여 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 사업시행자인 조합에게 임차보증금 등의 반환을 청구할 수 있다.

나. 이에 임차보증금 등을 세입자에게 반환하게 되는 조합 입장에서 도시정비법 제44조제3항에 의하여 토지등소유자(임대인)에게 대위 지급한 임차보증금 등을 구상할 수 있는 바, 그에 관련된 근거 및 회수 방안에 대해서 살펴보기로 한다.

2. 구체적인 대위변제 및 대위변제금 환수 절차

가. 임차인의 지급 청구권 행사 및 채권 양도의 통지(입증 자료 준비)

관리처분인가 이후 해당 임대차 목적물의 임차인들은 조합에 ‘임차보증금 등의 지급을 청구’할 수 있다. 이때 임차인들은 위와 같은 법 규정에 근거하여 임대인에게 ① 더 이상 임차 목적물을 사용할 수 없어 계약이 해지되었고, ② 임차보증금의 지급 청구는 사업시행자에게 하였고, 이에 따라 임차보증금을 대위 지급 받았으며, ③ 사업시행자인 조합에 임차보증금을 반환하라(채권 양도의 통지)는 취지의 내용증명을 발송해야 한다.

이때 ① 임차보증금을 조합에 지급 청구하였다는 것은 별도로 내용증명 또는 신분증이 첨부된 형식으로 자료를 첨부하여야 하고, ② 임차보증금을 입금하였다는 사실도 계좌 이체 내역 등을 통하여 자료 확보를 하여 첨부하는 것이 필요한 바, 이 점에 주의하여 업무를 진행하기 바란다.

나. 임대인 등을 상대로 한 가압류 신청

조합은 임차보증금의 대위 지급 및 임차인들의 임대인에 대한 내용증명 등 통지 이후 임대인에 대한 구상금 또는 채권 양수 계약에 따른 임차보증금 반환 청구권을 피보전권리로 삼아 해당 임대인 등이 가지는 수용재결 보상금 지급 청구권(채권)을 대상으로 하여 가압류를 신청할 수 있으며, 실제로 다른 사업장에서도 위와 같은 사유로 가압류가 인용된바 있다(실질적으로 이 경우에는 조합이 지급하여야 할 수용재결 보상금에서 위 임차보증금 상당액을 공제하여 지급하면 더욱 빠른 업무 진행이 가능하다고 할 수 있다).

다. 본안 소송(구상금 청구 소송)의 제기

위와 같은 사유로 가압류 신청이 인용된 이후 조합은 관할 법원에 위 구상금 등을 청구하는 취지의 본안 소송을 제기할 수 있고, 위와 같은 소송은 비교적 법적 근거가 명백하여 판결이 나오기까지의 소요 기간은 그리 길지 않을 것으로 보여지며, 승소 판결을 받은 이후 수용재결 보상금을 압류ㆍ추심하는 방법으로 조합의 임차보증금 대위 변제금을 환수할 수 있다(소장 접수로부터 최종 집행 시까지의 소요 기간은 약 9~12개월).

3. 결론

가. 도시정비법 제49조제6항, 제44조제1항, 제2항 및 조합 정관 제42조제1항, 제2항 등에 의거하여, 해당 조합은 임차인에게 임차보증금을 지급할 의무가 있고, 이에 따라 임대인에게 위 대위변제 한 금원(임차보증금)에 대한 구상금 청구권을 가지게 된다.

나. 구체적으로 대위지급 한 임차보증금 등에 대한 환수 절차는 다음과 같은 순서를 따른다.

① 입증 자료 준비

 ⓐ 임차보증금을 임차인들이 조합에 지급 청구하였다는 자료(내용증명 등 신분증 첨부된 문서 형식)

 ⓑ 조합이 임차인들에게 임차보증금을 입금한 계좌 이체 내역

 ⓒ 위 ⓐ, ⓑ 증빙서류를 첨부하여 임대인 등에게 임차보증금 반환 채권의 양도 통지 발송 내역(내용증명 필수) 등 자료 준비

② 구상금 청구권 등을 피보전권리로 하여 위 자료 등을 이용하여 임대인이 가지는 수용재결 보상금 청구권에 가압류 신청

③ 구상금 청구 소송(본안 소송)을 진행하여 판결을 통해 수용재결 보상금 청구권에 대한 압류ㆍ추심 절차 진행 가능(소요 기간 9개월~1년).

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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