제목 법무법인 산하 김미란 변호사, 아파트 법률학교 ‘공동주택 하자’ 강의
조회수 881 등록일 2018-05-15
내용

 

39503_6564_09.jpg

아파트 전문 변호사들이 함께하는 ‘아파트 법률학교’가 지난 4월 12일 개강해 매주 목요일 저녁 7시30분부터 2시간 동안 서울 서초구 서울지방변호사회관에서 진행되고 있는 가운데 지난 3일에는 법무법인 산하의 김미란 변호사가 ‘공동주택 하자’를 주제로 열띤 강의를 펼쳤다. <사진>
이날 김 변호사는 공동주택 하자 분야와 관련해 구체적인 판례를 예로 들며 공동주택 관리현장 또는 관리종사자들이 반드시 알아야 할 쟁점사항들을 조목조목 짚어주면서 어려운 법률용어도 이해하기 쉽게 설명해 수강생들로부터 큰 호평을 이끌어냈다.  
우선 ‘하자판정의 기준이 되는 설계도면’에 대해 언급한 김 변호사는 “설계도면과 달리 시공을 했더라도 모두 하자로 단정할 수는 없으며, 설계도면과 상이한 시공으로 인해 아파트의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래했거나, 분양계약의 당사자들이 계약 당시 예정한 성상을 갖추지 못한 경우 하자로 인정할 수 있다”고 밝혔다.
하자담보책임기간과 관련해서는 “공동주택관리법상의 하자담보책임기간은 하자발생기간으로 보는 데 반해 건설산업기본법이나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 규정된 담보책임기간은 제척기간으로 해석되는 경향이 있다”면서 “이때 하자발생기간으로 본다면 해당 기간 내에 하자가 발생했는지가 관건이나 제척기간으로 본다면 이는 그 기간 내에 권리자의 권리행사가 반드시 필요하고, 권리불행사 시에는 권리가 소멸하는 불이익이 발생한다”고 전했다. 
또한 “지난 2013년 6월 19일부터 시행 중인 개정 집합건물법에 규정된 2·3·5·10년차 하자담보책임기간은 권리자는 구분소유자들이라는 점, 해당 연차에 권리행사를 하지 않으면 권리가 소멸해 버린다는 점에서 연차별 하자 구분 없이 준공된 때로부터 10년의 제척기간을 뒀던 구법보다 오히려 권리자 입장에서는 개악된 것으로 보인다”고 분석하기도 했다. 
김 변호사는 특히 “관리주체나 입주자대표회의가 구분소유자들이 집합건물법상 갖는 하자담보추급권이 소멸하지 않도록 제척기간 내에 권리를 행사할 수 있는 방안을 강구해야 한다”고 강조했다. 
현행 공동주택관리법 제38조 및 동법 시행령 제43조에 따르면 하자보수보증금은 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 사용될 경우 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용 등 일정한 용도로만 사용할 수 있고, 의무관리대상 공동주택의 경우 이를 사용한 후 30일 내에 그 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 하며, 이를 위반해 다른 용도로 사용하면 2,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있다. 이와 관련해 김 변호사는 “통상 하자소송을 통해 하자보수비를 법원의 재판 결과에 따라 받게 될 때 입대의는 하자보수보증금만 청구하는 소송을 제기하지 않고, 구분소유자들이 집합건물법상 갖는 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받아 이를 함께 청구하는데 이는 준공 이후 하자에 대해서만 보증책임을 부담하는 하자보수보증사와 달리 건설사는 준공 전 하자, 즉 미시공, 변경시공 하자에 대해서도 하자담보책임을 부담하기 때문”이라고 설명했다. 이어 “공동주택관리법령이 용도를 제한하고, 다른 용도에 사용할 경우 과태료를 부과하도록 한 것은 오직 하자보수보증금”이라며 “따라서 비록 같은 소송에서 하자담보추급권과 하자보수보증금을 함께 다뤘더라도 이 두 가지는 권리자도 다르고(하자보수보증채권자는 입대의지만 하자담보추급권의 권리주체는 구분소유자), 담보하는 하자의 내용이나 성질도 다르다는 점에서 함부로 공동주택관리법령상의 용도제한 규정을 적용해서는 안 된다”고 밝혔다.  
하자소송의 경우 장기간 소요됨에 따라 판결금의 귀속주체가 전 소유자인지 현 소유자인지 여부도 문제가 될 수 있다. 김 변호사는 채권양도인에게 판결금을 지급하기로 하거나 또는 아파트 매매시점에 전 소유자가 판결금을 지급받기로 하는 등의 별도의 약정이 없는 한, 입주자대표회의가 판결금을 지급하는 시점의 구분소유권자가 손해배상금의 귀속권자가 된다고 판시한 대법원 판례(2012다10607)를 설명하면서 판결금의 귀속주체에 대한 궁금증을 해소시켰다. 
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr 

<저작권자 © 한국아파트신문, 무단 전재 및 재배포 금지> 

 

출처[http://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=39503]

  • 목록