제목 | 관리 독립성 보장과 회계 부과기준 도입 시급 | ||||||||||||||||||
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조회수 | 792 | 등록일 | 2017-09-19 | ||||||||||||||||
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【발제자】 김미란 변호사·방희명 공인회계사
관리소장의 신분과 업무 독립성 보장김 미 란 변호사 법무법인 산하 최근 언론에서 관리사무소장들의 자살 사례가 연일 보도되고 과도한 민원인에 대한 업무방해 혐의 적용사례들이 많이 나오고 있다. 이는 공동주택 관리 전문가임에도 관리 분야가 아닌 입주자대표회의, 입주자 등의 부당간섭이나 부당한 민원 업무에 시달리는 현상에 따른 것으로 관리소장은 법률이나 회계전문가가 아님에도 법률 전문가적 소양까지 요구받고 있는 실정이지만 이에 대한 대우는 제대로 받지 못하는 등 그에 걸맞은 근무환경 구축이 미흡한 실정이다. 또 언제든 해임될 수 있다는 공포는 원칙과 소신을 갖고 관리업무를 수행할 수 없는 원인으로 작용해 이는 입주민 등의 이익에도 상반된다. 이 같은 문제점을 개선하려면 입대의의 관리소장 업무에 대한 부당간섭 배제 조항의 실효성 확보를 위해 입대의에 의한 부당간섭 외에도 입주자 등에 의한 부당간섭 등으로 확대해 제재할 필요가 있다. 또 사실조사 의뢰 요건을 완화해 관리소장의 업무에 대한 부당간섭 사실 자체로 충분히 위법하다는 점을 명확히 해야 하며, 다각도에서 입대의 등의 월권행위를 실효성 있게 감시할 수 있도록 관리사무소 임직원, 일반 입주민 등 대한주택관리사협회 등도 부당간섭 사실 확인 시 사실조사 의뢰를 할 수 있도록 의뢰 주체를 확대해야 할 것이다.
공동주택 현장에 맞는 회계처리기준 마련방 희 명 공인회계사 선율세무회계 공동주택 회계처리기준에 있어 새로운 인식기준을 도입할 필요가 있다. 관리주체의 회계처리와 재무보고는 복식부기 방식과 발생기준으로 한 ‘발생주의’ 회계를 적용해 처리해야 한다. 예를 들어 장기수선충당금, 연차충당금, 퇴직급여충당금, 전기료 등 징수대행 항목, 선급비용, 유형자산 등이 현재 공동주택 회계처리기준의 ‘발생기준’과 맞지 않다 보니 회계감사에서 지적사항으로 나오게 된다. 회계감사 결과로 발생한 불신은 쉽게 사라지지 않기 때문에 이는 입주민들의 오해를 불러일으키고 근본적인 문제는 해결되지 않으므로 발생기준을 적용하기 위해 아파트 현실에 맞는 별도의 회계처리기준을 만들어야 한다.
◈공동주택 회계처리기준은 지난 2016년 국토교통부에서 제정, 2017년 1월 1일부터 시행된 지침으로 현실성이 결여된 조항들과 의미가 모호하고 불필요한 문구로 인해 현장에서 혼선과 갈등을 빚고 있다. 또 행정지도와 법원의 판결이 다른 경우가 자주 발생하고 있고 법령 및 지침이 자주 개정되면서 정부와 서울시, 관리주체 간 혼란이 가중되고 있어 각 주체 간의 소통을 통해 합리적이고 현실적인 관리기준과 지침·법령을 개정할 필요가 있다. 또 법률분야는 일반시민이 이해하고 접근하기 쉽지 않은 전문분야에 속하고 매번 소송을 거칠 경우 큰 비용과 시간이 소요되는 만큼 상시 전문 법률서비스를 제공하는 방안에 대해 서울시가 적극 검토해야 할 것이다. 이 밖에도 현장전문가인 주택관리사와 공동주택 근로자의 최저임금 및 고용기간, 근로환경 등 안정된 환경을 보장해 전문성을 발휘할 수 있도록 여건을 조성하고 관리주체와 입대의 교육을 강화해야 할 것이다. 특히 관리주체에 대한 갑질 문제와 입주민 불신 해소를 위해 서울시 등 지자체가 나서야 한다.
박 은 철 연구위원 서울연구원 ◈공동주택 관리 시스템을 새롭게 구축하고 입대의, 주택관리사, 위탁관리회사, 행정기관의 역할을 새롭게 조정해야 한다. 입대의가 전적으로 공동주택 관리를 결정하는 것은 문제가 있으므로 입대의의 권한을 조정해 주민총회, 온라인 주민투표 등을 통해 전체 입주민의 의사결정 참여 기회를 늘려야 한다. 또 공동주택의 수가 크게 증가했음에도 시·군·구 담당공무원의 수와 전문성은 여전히 부족하고 주택관리 분야 실무자의 전문성이 상당히 낮은 상황이다. 관리비의 투명성 확보를 위해서는 외부에 위탁한 공사 및 용역 등에 대한 적정비용을 확인하는 것이 가장 중요하므로 회계사도 유지수선공사 및 용역에 대한 이해와 재료 및 물품단가, 단위별 공사단가 등에 대한 사전지식을 가져야 한다. 공동주택 관리를 지원하는 조직을 늘리고 역할을 강화해야 하며 공동체 활성화를 위해 주민참여를 지속적으로 독려, 임차인도 운영 및 공동체 관리에 참여하도록 해야 한다.
윤 성 철 변호사 법무법인 정진 ◈관리소장의 재판상 또는 재판 외의 행사권 규정은 비법률가인 관리소장에 대한 과중한 부담일 뿐만 아니라 관리회사 측의 사람에 대해 위임인의 이익을 대변해 대리권을 수여하는 결과로서 법리에 맞지 않다. 특히 이해상반행위가 존재하는 경우에는 더욱 이런 결과가 되므로 이 조항은 폐지돼야 한다. 관리주체에 대한 ‘부당’ 간섭의 의미가 정확하지 않다. 만일 부당하게라는 의미는 위임인이 수임인에게 위임을 하고도 수임인이 갑이 되는 상황이 될 수 있기 때문에 법률적으로 모호성이 있을 뿐만 아니라 타당하지 않으므로 ‘부당’은 ‘위법’으로 변경돼야 한다. 입대의와 위탁관리업체는 위임인과 수임인의 관계를 넘어서 동반자의 관계에 있으므로 상호 존중하고 부당 간섭하는 것에 대한 사회적 인식이 중요하기 때문에 이에 대한 연구가 필요한 것으로 보인다. 또한 대한주택관리사협회의 위상 정립을 위해 회원 의무가입제를 통해 협회 자체적으로 징계권을 가지는 등의 제도를 마련해야 할 것이다.
이 창 로 박사 한국주택관리연구원 ◈관리사무소와 입대의 모두 비영리조직의 성격이 강하기 때문에 공동주택 관리 회계 역시 당기순이익이나 주주이익의 극대화를 추구하는 기업 재무회계와 달리 비영리조직 회계의 특징을 충분히 반영할 필요가 있다. 우리나라의 경우 비영리조직 회계는 아직 생소한 회계분야에 속하고, 현행 감사기준은 상당 부분 일반 기업을 대상으로 한 회계감사 기준의 틀을 따르고 있어 공동주택 관리 업무의 특수성을 반영하지 못하고 있다. 미국의 감사 기준을 살펴보면 감사인의 업역을 입증 업무와 비입증 업무로 구분하고 입대의나 관리사무소는 일반 기업만큼 ‘재무제표 작성의 적정성’을 강조하지 않고 있다. 오히려 공동주택관리법이나 공동주택 관리규약 등 관련 법령을 성실하게 준수했는지 여부에 관심이 많다. 현행 회계감사의 한계를 극복하기 위해서는 이행감사의 도입이 필요하다. 이행감사는 입대의가 사전에 정해진 관리 매뉴얼을 성실하게 준수했는지 파악하는 것이 본질이므로 회계감사는 이행감사의 형태로 수행하도록 공동주택관리법을 개정하고 이에 부수되는 관리 매뉴얼 제작 및 이행감사 기준 제정을 추진해야 한다.
◈공동주택 관리업무에 대한 사회적 신뢰도가 점점 추락하고 있다. 주택관리사 업무에 대한 전문성 확보를 위해서는 관리업무에 대한 사회적 신뢰도를 회복하는 것이 먼저라 본다.
황 인 직 前 대외협력국장 입주자대표회의연합회 ◈의결기구(입대의)와 집행기구(관리사무소)의 전문성 제고로 투명성과 효율성을 견인해야 한다. 관리방법상 자치관리로 방향을 전환해 부가가치세 문제 해결, 비영리조직인 입대의를 영리추구 단체의 먹이사슬로부터 해방, 관리소장에 대한 인사권자로부터 신분보장을 추구하도록 해야 한다.
김 경 렬 이사 한국주택관리협회 ◈동대표의 상당수가 소유자가 아닌 대리인인 경우가 많고 소유자가 결격사유가 있는 경우 대리인에게 위임하는 경우가 있음에도 대리인이 후보자가 된 경우 소유자에 대한 범죄경력 조회의 명시적 규정이 없다는 이유로 조회를 거부하고 있으므로 범죄경력 확인 및 회신대상을 ‘동별 대표자 후보자’에서 ‘대리인이 후보자인 경우 소유자의 범죄경력을 포함한다’로 명확하게 개정해야 한다.
◈관리규약준칙은 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 제정한 것이며 공동주택에서 지켜야 할 전반적인 내용이 집약된 것으로 관리규약도 준칙에 따른다면 큰 문제가 없을 것이다. 실태조사 및 감사 등에 대한 불만도 있겠지만 입주민들은 공공의 역할을 확대해 달라고 더욱더 요구하고 있는 실정이다. 문제가 발생하지 않는 것이 제일 좋겠지만 조사와 관리 등의 공공의 역할이 커진 것이 사실이다. 하지만 전문가로서 주택관리사가 입주민들과의 사이에서 중심을 잡고 업무를 진행하고 이에 더해 공공의 노력이 병행된다면 더욱 좋은 아파트 관리 환경이 만들어지리라 생각한다. 입주민, 관리주체, 주택관리업자, 정부·지자체 등이 함께 노력해 나가야 할 것이다. 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr <저작권자 © 한국아파트신문, 무단 전재 및 재배포 금지>
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