주택관리업자 및 공사용역 사업자 선정시 입주자대표회의 의결로 적격심사제와 최저(최고)낙찰제를 자율적으로 선택하도록 하는 방안이 추진된다.

국토교통부는 지난 2일 이같은 내용의 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안’을 행정예고했다.

개정안은 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 낙찰의 방법으로 입주자대표회의 의결을 거쳐 [별표 7]에 따라 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있도록 했다. 다만 관리규약에서 따로 정하는 금액 이상의 공사·용역의 사업자는 입주민 투표(전자적 방법을 포함)로 선정할 수 있도록 했다.

또한 입찰서 투찰시 전자입찰 방법이 추가됐으며, 입찰서 개찰과 관련해 입찰공고 일정대로 개찰이 진행되거나 개찰 일정 변경을 통보했음에도 입찰업체가 참석하지 않은 경우에는 입찰업체 등 이해관계인이 참석하지 않더라도 개찰할 수 있도록 했다.

이와 함께 공사·용역업자 선정시 명시돼야 하는 입찰공고 내용도 추가됐다. 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 ‘관공서의 공휴일에 관한 규정’ 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날)의 18시까지로 하도록 했다. 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선하도록 하되, 입찰공고일은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선하도록 했다.

계약은 입찰서 제출시 첨부한 인건비 등 지급기준을 계약서에 명시하도록 했으며, 입주자대표회의는 계약보증금과 계약체결 후 1개월 이내에 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받도록 했다.

또 관리주체는 입찰공고시 지방자치단체의 자문 등 관련기구, 건축사·기술사 등 관계전문가의 확인, 공동주택관리지원기구의 검토결과 외에도 3개소 이상의 견적서를 검토해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있도록 했다.

이어 개정안은 주택관리업자 및 사업자 선정시 사업실적 인정범위를 입찰공고일에서 입찰서제출마감일로 변경토록 했으며, 수의계약 대상으로서 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로 경쟁입찰에 부칠 여유가 없는 경우에 대해서는 선조치 후보고가 가능토록 명시했다.

아울러 입찰서 및 제출서류 중 행정처분 확인서가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 도착하지 않는 입찰은 무효로 보도록 했고, 적격심사제 평가항목 중 행정처분건수는 주택관리업자 등록 시·군·구에서 발급한 입찰공고일 전일 기준으로 최근 1년간 행정처분서 확인서로 명시했다.

이와 관련해 전문가들은 현행 관리규약 방식과 다를 바가 없어 개정이 무의미하다는 반응이다.

한국주택관리협회 노병용 회장은 “입주자대표회의에 낙찰의 선택권을 주는 것은 합리적이나, 적격심사표 평가항목의 기업신뢰도의 평가배점에 변별력이 없어 강제성을 부여할 수 없음에도 개정에 반영되지 않은 점은 유감”이라며 “적격심사표가 타당성이 결여돼 있고 합리적이지 못하다”고 지적했다. 또한 “위탁관리수수료는 관리회사의 이익으로서 전체 금액의 1%밖에 해당되지 않으므로 최저낙찰제를 적용할 경우 위탁수수료만을 기준으로 삼는 것은 의미가 없어 개선돼야 할 것”이라고 말했다.

전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 사무총장은 “작은 공사·용역 계약도 입주자대표회의 결의를 거치도록 한 것에 대해 찬성한다”며 “현행 위·수탁관리계약서에는 위탁수수료만 명시하고 인건비는 별도로 하고 있어 관리비 인상요인이 되고 있으므로 총액제 방식의 개정안 내용은 바람직하다”고 전했다.

법무법인 산하 최승관 변호사는 “현행 대부분의 지자체에서 입주자대표회의 의결로 적격심사제가 아닌 최저(최고)낙찰제를 선택할 수 있도록 하고 있어 이번 개정은 특별한 의미가 없다”며 “다만 입주자대표회의에서 현실적으로 최저낙찰제를 선호하고 있기 때문에 적격심사제가 도입된 이유가 몰각될 수 있다는 점에서 입주자대표회의에서 적격심사제와 최저낙찰제 중 선택할 수 있도록 재량권을 부여하는 것이 타당한지 의문”이라고 말했다.

이어 “적격심사제를 원칙으로 하고 최저낙찰제는 입주자대표회의 3분의 2 이상의 찬성이 있거나 입주자 등 10분의 1 이상의 요청이 있을 경우에만 허용하는 방향으로 최저낙찰제 선택을 엄격하게 규율하는 방향의 개정이 필요하다”고 덧붙였다.

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