법무법인 산하 김미란 변호사 최근 공동주택이나 집합건물의 하자담보책임과 관련해 제척기간이 큰 쟁점으로 대두되고 있다. 특히 2013년 6월 19일 이후 분양된 아파트 가운데 사용승인이나 인도받은 때로부터 2년의 경과가 임박한 상태인 아파트들로부터 하자담보책임 존속기간 문의가 쏟아지고 있다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 2012년 12월 18일 법률 제11555호로 개정(이하 ‘개정 집합건물법’이라 약칭)되면서 하자담보책임의 존속기간을 별도로 규정한 데 따른 것으로 풀이된다. 그 이전까지의 집합건물법은 분양자의 하자담보책임에 관해 민법상 수급인의 하자담보책임규정을 준용하도록 하고 있을 뿐이었다. 이처럼 분양자의 하자담보책임에 대해 특별히 별도의 권리행사 기간을 규정하고 있지 않았으므로 민법 제671조 제1항 단서를 준용해 콘크리트 구조물인 경우는 인도 후 10년의 제척기간이 인정돼 온 것이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다36568 판결 등). 그런데 개정 집합건물법은 집합건물 분양자와 시공자(단, 시공자의 담보책임은 분양자가 파산신청, 무자력 등 그에 준하는 사유가 있는 경우에 한해 인정, 개정 집합건물법 제9조 제3항)의 하자담보책임 존속기간을 10년, 5년, 3년, 2년으로 상세하게 나눠 규정하고 있다. 그리고 개정 집합건물법은 2013년 6월 19일부터 시행하고, 담보책임에 관한 경과조치로 개정 집합건물법 시행 이전에 분양된 건물의 경우는 종전 규정에 따라 담보책임을 부담하도록 한 것이다(개정 집합건물법 부칙 제1조, 제3조). 개정 집합건물법이 정하고 있는 담보책임 존속기간을 구체적으로 살펴보면 건물 주요구조부 및 지반공사의 하자에 대해서는 10년(개정 집합건물법 제9조의 2 제1항 제1호), 사용승인 전 하자의 경우는 5년(개정 집합건물법 제9조의2 제1항 제2호, 동법 시행령 제5조 제1호), 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물 구조상 또는 안전상 하자 역시 5년(동법 시행령 제5조 제2호 가목), 건축법상의 건축설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상 하자는 3년(동법 시행령 제5조 제2호 나목), 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년으로 규정하고 있다. 통상 입주자들이 살면서 불편을 느껴 쉽게 발견할 수 있는 하자들 대부분이 마감공사 등 하자에 해당하므로 이는 인도받은 때로부터 2년의 제척기간 적용을 받게 될 것이다. 그러니 2013년 6월 19일 이후 분양됐고, 준공된 지 2년이 가까워 온 아파트나 집합건물의 경우는 개정 집합건물법이 정하고 있는 제척기간이 궁금할 수밖에 없다. 문의가 쇄도할 수밖에 없는 이유다. 제척기간이란 법률이 규정하고 있는 권리의 존속기간을 말한다. 일정한 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸한다는 점에서 소멸시효와 유사하나 법질서의 안정을 위해 권리의 존속기간을 정한 것이므로 소멸시효와 달리 정지나 중단이 인정되지 않는다. 제척기간 중에는 반드시 재판상 권리를 행사하도록 정한 경우도 있으나 통상적으로는 재판상 또는 재판 외의 권리행사 모두 인정된다. 따라서 하자보수를 요청하는 공문이나 내용증명을 통해 권리를 행사하면 제척기간은 준수된 것으로 봐야 할 것이다. 문제는 권리의 주체다. 집합건물법상 하자담보책임을 추궁할 수 있는 권리는 구분소유자에게 있다. 그런데 구분소유자들이 직접 해당 하자를 발견하고, 제척기간 안에 분양자(내지 시공자)에게 직접 보수 요청을 한다는 것은 실제로는 기대하기 어렵다. 구분소유자가 직접 거주하지 않고 임대를 하는 경우도 많다는 현실을 생각하면 더욱 그렇다. 구분소유자의 권리가 부당하게 제한되지 않도록 하자담보책임의 범위와 기간을 개선했다는 개정 집합건물법의 개정 취지가 무색할 따름이다.
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