▶ 법무법인 산하 이재현 변호사

1. 사실관계 및 원고들의 주장

원고들은 사업시행예정구역 내 토지등소유자이고, 피고 보조참가인 A재개발추진위원회는 2004. 9. 10. 피고 구청장으로부터 추진위원회 구성 승인을 받은 다음, 2019. 1. 29. 피고에게 조합설립인가를 신청하였다. 피고는 2019. 5. 9. 위 조합설립인가 신청에 대하여 A구역 내의 토지등소유자 512인 중 391인의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보아 피고보조참가인의 설립을 인가하는 처분을 하였다.

이에 원고들은 B회사가 단지 동의자 수를 늘리기 위한 목적에서 토지 및 건축물의 소유자를 달리하는 방식 즉, 소위 '지분 쪼개기' 방식을 사용하여 토지등소유자의 수를 인위적으로 늘렸으며, 그 결과 B는 총 200인의 토지등소유자로서 동의서를 제출하였다. 그러나 B의 관여로 늘어난 토지등소유자는 명의만을 대여한 자로서 정상적인 소유자라 할 수 없으므로, 동의자 수를 산정함에 있어 제외되어야 함이 마땅하고 따라서 조합설립동의율에 미치지 못한 채 한 조합설립인가처분은 무효라며 소송을 제기하였다.

다. 1심에서는 원고들의 청구를 기각하였으나, 항소심 및 대법원은 이를 파기하고 원고들의 청구를 인용하였다.

 

2. 원심 판결

먼저 B가 인위적으로 토지등소유자의 수를 늘리기 위하여 토지 및 건축물의 소유자를 달리하는 방식 즉, 소위 '지분 쪼개기' 방식을 사용하였다고 인정할 아무런 증거가 없으며, 그와 같은 행위가 정상적인 거래인 경우에는 원고들이 주장하는 바와 같이 도시정비법령에 의하여 금지된다고 볼 법적 근거가 존재하다고 보기 어렵다[도시정비법 제39조, 제76조 제1항 제2호, 제77조, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제38조 제1항 제1, 2호에 의하여 향후 분양받을 권리가 제한될 수는 있으나, 그러한 제도는 토지등소유자 및 동의자 수의 산정기준과 직접적인 관련이 없다].

 

3. 대법원의 판단

도시정비법령에서는 토지면적을 기준으로 한 동의요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의요건을 갖출 것을 요구하면서, 조합설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여 구체적으로 규정하고 있다. 도시정비법령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.

B 등이 2008. 7. 2.경부터 이 사건 처분일 무렵인 2018. 11. 6.경까지 이 사건 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 사실, 그중 일부는 다시 임직원이나 지인 또는 상속인 등에게 매매, 증여 또는 상속을 원인으로 지분소유권이전등기가 마쳐진 사실, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하이다), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과한 사실, 그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임되어 조합설립에 관한 동의서를 제출한 사실 등을 인정하였다. 나아가 원심은, B등이 조합설립에 관한 동의율 요건을 충족하기 위한 목적으로, 형식적인 증여나 매매 등을 원인으로 하여 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등에게 명의신탁하거나 통정하여 허위로 소유권이전등기를 마치는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하도록 한 것은 구 도시정비법 제35조 제2항에서 규정한 조합설립에 관한 동의율 요건을 잠탈하기 위하여 편법 또는 탈법적인 방법으로 토지등소유자 수 및 동의자 수를 늘린 것에 불과하다고 보아, 위와 같이 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다고 판단하여, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.

 

4. 결론

과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 할 것이다.

해당 사안의 경우에는 총 토지등소유자 512명 중 약 200명에 이르는 토지등소유자가 매매, 증여 등으로 과소지분을 취득하였고, 거래 가액이 소액인데다가 그 중 약 185명이 동의서를 제출한 사실 등을 종합해 보면 지분 쪼개기 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자를 늘리고 동의서를 제출하는 방식으로 동의율에 관한 도시정비법의 관련 요건을 잠탈하였다고 보아야 할 것이다.

문의) 02-537-3322

출처[http://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=31962]