▶ 법무법인 산하 이재현 변호사

1. 사실관계

원고 1, 원고 4, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10(이하 ‘원고 1 등’이라고 한다)은 성남 □□□동 주택재개발 정비사업(각 공람공고일은 2008. 1. 21.이고, 각 사업시행인가 고시일은 2009. 12. 4.이다. 이하 합하여 ‘이 사건 정비사업’이라고 한다)의 구역 내에 위치한 각 주거용 주택(이하 ‘이 사건 각 주택’이라고 한다)에 1999. 11.경부터 2007. 6.경까지 사이에 전입하여 이 사건 정비사업 사업시행인가일까지 거주하였다.

위 정비사업의 사업시행자인 피고 토지주택공사는 원고 1 등이 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자여서 ‘세입자’에 해당하지 않는다고 판단해 주거이전비 등을 지급하지 않았고, 원고 1등은 토지주택공사를 상대로 주거이전비와 이사비 및 그에 대한 각 지연손해금의 지급을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.

원심은 원고 1 등의 주거이전비 및 그에 대한 지연손해금 청구에 대하여 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자는 구 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙｣(2016. 1. 6. 국토교통부령 제272호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법 시행규칙’이라고 한다) 제54조 제2항의 ‘세입자’에 포함되지 않으며, 원고 1 등이 그 주장과 같이 각 임대차계약을 체결하여 사용대가를 지급하고 거주했다는 사실을 인정하기 어렵다는 이유로 이를 기각하였다.

 

2. 원심의 판단 [수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2019구합63127]

주거용 건축물의 세입자 내지 거주자라고 주장하는 원고들이 주거이전비와 이사비 지급대상자에 해당하려면, ① 주거이전비의 경우에는, 해당 원고들이 주민공람공고일(2008. 1. 21.) 당시 해당 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 세입자로서 사업시행인가일(2009. 12. 4.)까지 계속 해당 정비구역 안에서 거주하고 있어야 하고, ② 이사비의 경우에는, 해당 원고들이 적어도 이 사건 정비사업이 진행되던 도중에 사업시행인가일(2009. 12. 4.)까지 해당 정비구역 안에 거주하던 거주자라야 한다{(주거이전비와 달리 이주비는 ‘주민공람공고일 당시 3월 이상 거주’ 요건을 별도로 요하지 않고, 또 ‘주거용 건축물의 거주자’이면 족할 뿐 ‘주거용 건축물의 세입자’일 필요는 없다고 볼 것이다}

한편 구 토지보상법 시행규칙 등 관계 법령에는 무상거주자에 대한 주거이전비 보상의 법적 근거가 될 수 있는 규정이 없고, 주거이전비의 지급대상자인 ‘주거용 건축물의 세입자’라 함은 세(貰, 남의 것을 빌려쓰고 그 값으로 내는 돈)를 내고 남의 집이나 방 등을 빌려 쓰는 사람을 말하는 것으로, 주거용 건축물에 관하여 대가를 지급하고 사용하는 임차인이나 전세권자 등이 여기에 해당할 뿐, 무상으로 사용하는 사용대차의 차주는 여기에 해당한다고 볼 수 없다.

 

3. 판결 요지 [대법원 2023. 7. 27. 선고 2022두44392 판결]

구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에는 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다고 봄이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

구 토지보상법 제78조 제5항은 주거용 건물의 ‘거주자’에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다고 규정하여 사용대가의 지급 여부를 구분하지 않고 주거용 건물의 거주자 일반에 대하여 주거이전비 등을 필요적으로 보상하도록 정하고 있다. 구 토지보상법 제78조 제9항은 주거이전비의 보상에 대하여는 국토교통부령이 정하는 기준에 의한다고 규정하고 있으나, 이러한 규정을 살펴보더라도 무상으로 사용하는 거주자를 주거이전비 보상대상에서 일률적으로 배제하는 내용이 규율될 것이라고 예상할 수 없다.

따라서 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에 무상으로 사용하는 거주자가 포함되지 않는다고 볼 경우, 이는 모법 조항의 위임 목적 및 취지와 달리 모법 조항에서 주거이전비 보상대상자로 규정된 자에 대하여 보상 자체를 받을 수 없도록 제한하는 것이어서 모법 조항의 위임 범위를 벗어난 것이 된다.

주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원인데(대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결 등 참조), 조기이주 장려 및 사회보장적 지원의 필요성이 사용대가의 지급 여부에 따라 달라진다고 보기 어렵다. 이와 같은 제도의 취지에 비추어 보더라도 보상대상자의 범위에서 무상으로 사용하는 거주자를 배제하는 것은 타당하지 않다.

주거이전비와 이사비는 모두 구 토지보상법 제78조 제5항에 따라 보상되는 것으로 제도의 취지도 동일하다. 이사비의 경우 무상으로 사용하는 거주자도 보상대상에 포함됨에 이론이 없고, 양자를 달리 취급할 합리적인 이유를 발견하기 어려우므로, 주거이전비의 경우에도 보상대상에 무상으로 사용하는 거주자가 포함된다고 보는 것이 형평에 부합한다.

구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다고 보는 해석은 상위법령의 위임 범위와 제도의 취지, 구체적 타당성을 고려한 결과이다. 위 조항이 ‘세입자’라는 문언을 사용한 것은 같은 조 제1항의 ‘소유자’의 경우와 구분하기 위한 것으로 볼 수 있으므로, 위와 같은 해석이 문언의 가능한 의미를 벗어났다고 볼 것은 아니다.

 

4. 결론

｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙｣이 2020. 12. 11. 국토교통부령 제788호로 개정되면서 제54조 제2항의 주거용 건축물의 세입자에 ‘무상으로 사용하는 거주자’도 포함됨이 명시되었다. 개정 조항이 ‘세입자’라는 문언을 그대로 유지하면서 괄호 안에서 무상으로 사용하는 거주자가 ‘세입자’에 포함된다고 추가한 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 개정조항은 기존 법령의 규정 내용으로부터 도출되는 사항을 주의적․확인적으로 규정한 것이라고 봄이 타당하다.

더군다나 주거이전비가 조기이주 장려와 사회보장 차원에서 지급하는 금원이라는 점을 고려할 때 사용의 대가를 지불했는지 여부에 따라 그 취지를 달리 해석 할 수 없다고 보인다.

재개발 조합이 정비구역 내 토지 또는 건축물의 사용·수익권을 확보하고 해당 부동산을 인도받으려면 토지보상법에 따른 손실보상을 완료하여야 하고(도시정비법 제81조 제1항 제2호), 여기에는 협의나 재결절차에 의하여 결정되는 주거이전비 등의 지급도 포함된다. 사업 구역 내 모든 건축물의 철거를 위한 전제로 부동산의 인도를 받기 위해서는 정비구역 내에 주거용 건축물을 ‘무상’으로 사용하는 거주자에 대한 주거이전비 등 역시도 보상 범위에 포함시켜야 한다는 점을 유념해야 할 것이다.

문의) 02-537-3322

출처[http://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=31928]