[김지혜 변호사의 아파트 법률상담]

▶  법무법인 산하 김지혜 변호사

공동주택관리법 제11조 제1항에 의하면 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때는 입주자등에게 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구해야 합니다. 위 규정에 따라 사업주체가 관리회사와 위탁관리계약을 체결했고, 이후 최초의 아파트 입주자대표회의가 사업주체로부터 아파트의 관리를 이관받아 A 업체가 관리업무를 계속하면서 입대의로부터 위탁관리계약에서 정한 수수료와 용역비를 지급받아 왔다면 입대의는 계약당사자의 지위를 승계했다고 볼 수 있습니다. 새 관리업체가 관리업무를 인수한 관리주체라고 하더라도 새 업체는 업무 인수의 주체일 뿐이고 계약에 관한 권리의무가 귀속되는 주체라고 할 수는 없기 때문입니다.

한편 공동주택 관리업무를 위탁하는 위탁관리계약의 성질은 그 실질에 따라 판단됩니다. 따라서 만약 계약에서 관리에 소요되는 비용 외에 위탁관리수수료를 따로 정했고, 총액을 정해 지급하기로 하는 조항이 없다거나 관리회사에게 관리비 절감의무나 관리현황 보고의무 등을 부담하도록 했다면 ‘사무의 처리를 위탁하고 수임인이 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리’하는 내용의 위임계약에 해당할 것입니다. 

관리회사가 산출내역이 기재된 내역서를 첨부해 비용을 청구해온 사정이 있다면 더욱 그러합니다. 정산이 필요 없는 확정적 총액계약이라고 볼 수는 없기 때문입니다. 이렇게 위임계약이라고 판단되면 수임인은 선급비용이 남았을 때는 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 이를 반환해야 합니다.

법원 또한 유사한 사안에서 최초 입대의의 계약당사자 지위를 인정하고, 입대의의 부당이득반환청구를 받아들인 바 있습니다(의정부지방법원 판결). 

그렇다면 전 관리회사는 지출하고 남은 퇴직충당금, 연차수당 등을 입대의에게 반환할 의무가 있습니다. 다만 이는 계약의 실질에 따라 그 결론을 달리할 수 있는바, 계약서 내용 및 제반 사정을 종합해 고려했을 때 도급계약으로서 확정적 총액계약이라고 판단된다면 정산의무가 없다는 결론이 나올 수 있으므로 유의해야 합니다.

법무법인 산하 ☎ 02-537-3322