▶ 법무법인 산하 이재현 변호사

1. 사실관계

원고는 이 사건 상가와 이 사건 토지의 각 지분 일부를 소유한 사람이다. 피고는 강남구청장, 피고보조참가인은 강남구청으로부터 2008년 조합설립인가를 받은 리모델링주택조합이다.

참가인 조합은 이 사건 주택단지가 아파트 2개동과 상가동으로 이루어져 있음에도 불구하고 상가동 소유자들의 동의 없이 아파트 2개동 소유자들의 동의만 얻어 피고 강남구청장에게 리모델링허가신청을 하였고, 2018. 3. 28. 허가(이 사건 처분)를 받았다. 이에 원고가 이 사건 처분에 불복하여 리모델링허가처분 취소의 소를 제기하였다.

 

2. 원고 주장의 요지

참가인 조합은 주택조합 규약에서 복리시설을 리모델링 대상에 포함하였음에도 이 사건 상가 소유자들 전부를 조합원에서 배제하였으므로 참가인 조합의 설립은 무효이다.

이 사건 리모델링은 주택단지 전체를 대상으로 하는 것이므로 이 사건 토지 공유자들의 대지소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키므로 주택법 제66조, 주택법 시행령 제75조 제1항 [별표4]가 적용되지 않고 민법에 따라 토지공유자 전원의 동의가 필요함에도 이 사건 토지 공유자 전원(상가 소유자들 포함)의 동의가 없이 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

 

3. 판결 요지 (서울행정법원 2019구합65511 판결)

참가인에 대한 설립인가 당시 조합규약에서 사업시행구역을 이 사건 토지로 한 점, 구청장의 허가를 받은 리모델링사업계획에 따라 복리시설까지 리모델링하기로 정하였던 사실은 인정된다. 그러나 이 사건 상가소유자들의 현황 및 소재를 파악하려 하였으나 소유자들 다수의 소재불명으로 인해 상가를 리모델링 대상에서 제외하는 내용으로 리모델링 허가 신청을 하게 된 사실이 인정되고, 상가소유자들 다수의 소재를 파악하지 못하여 이를 제외하고 리모델링 허가를 받게 된 이상 이 사건 상가 소유자들에게 조합원 자격을 인정할 수는 없는 것이므로 상가소유자들을 조합원으로 참여시키지 않았다고 하여 조합 설립에 하자가 있다고 볼 수 없다.

구 주택법 제66조 제2항, 구 주택법 시행령 제75조 제1항 [별표 4] 제1호 (나)목은 리모델링주택조합에 대한 공동주택 리모델링 허가기준으로 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받되, 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외하고 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받을 것을 정하고 있다. 한편 구 주택법 제76조는, 집합건물법 제28조의 규약으로 달리 정한 경우가 아닌 이상, 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분의 면적이 늘거나 줄어드는 경우 집합건물법 제12조 및 제20조 제1항에도 불구하고 대지사용권은 변하지 않고, 리모델링에 의하여 일부 공용부분의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우 집합건물법 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니한다고 규정한다. 따라서 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 같은 주택단지 내의 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물인 복리시설 등의 소유자에게는 원칙적으로 권리변동이 발생하지 않으므로 구 주택법 시행령 제75조 제1항 [별표 4] 제1호 (나)목에 따라 리모델링 동의비율 산정에 있어 제외된다. 결국 이 사건 리모델링으로 인해 이 사건 상가나 이 사건 토지 지분에 대한 권리관계가 변경되지 않고, 달리 이 사건 상가의 소유자들에게 권리변동이 발생한다고 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 주장은 이유 없다.

 

4. 결론

민법은 공유물의 처분과 변경에 관하여, 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 규정하고 있다.(민법 제264조) 한편 구 주택법 제3조에 의하면, 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 주택법이 우선하여 적용된다. 구 주택법은 리모델링주택조합에 대한 공동주택 리모델링 허가기준으로, ① 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받되, 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외하고, ② 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받을 것을 정하고 있다.

그리고 건축법 제11조 제11항 본문은 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 단서 제2호에서 '건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우'에는 그러하지 아니하다고 규정하여, 리모델링 등 일정한 건축에 대하여는 대지에 대한 소유권을 확보하지 아니하여도 공유자의 수 및 공유지분의 각 100분의 80 이상의 동의를 얻은 경우 건축허가를 받을 수 있도록 하고 있다.

위와 같은 관계 법령의 문언과 체계, 주거환경 조성에 필요한 주택을 건설·공급하려는 주택법의 입법목적 등에 비추어 보면, 구 주택법에서 리모델링주택조합이 하는 공동주택 리모델링에 대해 일정 동의비율에 의하여 허가하도록 정한 것은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 리모델링의 경우 일반적인 공유물과는 달리 구분소유자 및 의결권의 결의에 따르도록 함으로써 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이므로, 위 규정은 리모델링주택조합의 공동주택 리모델링 행위에 대한 특례로서 공유물에 관한 민법의 규정보다 우선하여 적용된다고 보아야 한다.

문의) 02-537-3322

출처[http://www.rcnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=31719]