｜  사건의 경위



▶ 김미란 부대표 변호사/법무법인 산하

가. A는 본건 아파트의 입주자인데 2016. 8.경 위 아파트 5동 옥상에서 누수가 생겨 최상층 세대인 A의 호실 내 천장, 벽면, 바닥 등에 곰팡이 등이 생기는 피해가 발생했다. 2017. 7. 4.에도 마찬가지의 누수 피해가 발생했다(이하 ‘본건 누수 사고’라 약칭). 본건 아파트 입주자대표회의는 2018. 4. 19. 위 옥상에서 발생하는 누수를 근본적으로 방지하기 위해 칼라강판 형식의 지붕을 설치하는 안건을 의결한 후 공사를 진행해 2020. 1.경 공사를 마쳤다.

나. A는 본건 아파트 입대의가 점유·관리하는 공용 부분인 옥상의 하자로 인해 본건 누수 사고가 발생해 약 4500만 원 상당의 손해를 입었다며 손해배상금과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하는 소를 제기했다. 이에 대해 아파트 측은 아파트의 노후로 인한 자연적인 현상으로서 옥상 부분의 하자로 볼 수 없고, A가 누수를 방치해 피해를 악화시켰다며 다퉜다.

마. 이에 대해 법원은 본건 아파트 입대의의 손해배상책임을 인정하면서도 그 책임을 75%로 제한했다.

 

  법원의 판단

가. 손해배상책임 인정

민법 제758조 제1항의 ‘공작물 점유자’라 함은 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인해 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 공작물을 보수·관리할 권한 및 책임이 있는 자를 말한다. ‘공작물의 설치 또는 보존상의 하자’라 함은 공작물을 그 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 뜻한다. 아파트 입주자대표회의는 아파트 관리 방법의 결정이나 변경을 제안하고 공용 부분의 유지·보수 및 안전관리 업무 등을 담당하는 관리주체를 선임 또는 선정할 권한이 있으며 관리규약에서 위임한 사항을 시행하기 위해 필요한 규정의 제정과 개정, 공용부분의 보수·교체 및 개량, 관리비 등의 집행을 위한 사업계획이나 예산의 승인 등을 의결할 수 있다. 본건 아파트 입대의 역시 이와 같은 아파트 입대의의 지위에서 실제로 위 아파트 옥상 전체에서 발생한 누수 문제를 해결하기 위해 장기간에 걸쳐 수차 방수업체에 방수공사를 의뢰하는 등 공용부분인 옥상에 대한 관리권을 행사하면서 사실상 지배해 왔다고 볼 수 있다. 또한 본건 누수 사고로 인한 피해는 본건 아파트 옥상으로부터 발생한 누수로 인한 것으로서 이는 공작물인 옥상 바닥 부분이 그 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 설치·보존상의 하자로 인해 발생한 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 본건 아파트 입대의는 공작물인 본건 아파트 옥상의 점유자로서 민법 제758조 제1항에 따라 본건 누수 사고로 인해 A가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 손해배상책임의 범위

A는 본건 누수 사고로 보수공사를 시행해 싱크대 교체비, 벽지·장판 교체비 합계 약 300만 원에 2017. 7. 16. 세입자 이사비용 120만 원과 부동산 중개 비용 약 50만 원 합계 약 500만 원을 지출했고 이때 본건 아파트 입대의로부터 100만 원을 지급받았다. 이후에도 피해가 계속돼 1200만 원 상당의 보수 공사비가 추가로 소요됐다. 결국 위 금액 합계인 1600만 원 상당은 A가 입은 손해액이라 할 것이다. 

한편 A는 본건 누수사고로 인해 호실을 사용할 수 없었으므로 위 기간 동안의 차임 및 관리비 역시 손해로 볼 수 있다. 호실을 사용할 수 없었던 기간은 누수 피해가 발생한 2017. 8.경부터 방수공사가 완료된 2020. 1.경까지의 기간에 이후 A가 위 호실을 직접 이용하거나 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 등 소유권을 행사할 수 있게 되는 데 소요되는 기간 3개월을 더한 2020. 4.경까지의 차임 합계 1700만 원 상당과 관리비 합계 250만 원 상당도 피해액이라할 것이다.  

다. 손해배상책임의 제한

본건 아파트는 1984년부터 사용승인이 시작된 건물로 자연적인 노화현상 또한 본건 누수의 한 원인으로 작용했으리라는 점, 본건 아파트 입대의 역시 지속적으로 발생해 온 누수를 방지하기 위해 수차례 전문 업체에 방수공사를 의뢰하는 등의 조치를 해 온 것으로 보이고, 일부지만 보상금을 지급하기도 한 점, 현재는 옥상 방수 공사가 마쳐진 점 등에 비춰 손해배상액을 75%로 제

 

   평 석

공작물 책임은 1차적으로는 점유자가 부담하며 귀책사유가 없을 때 비로소 소유자가 무과실 책임을 부담하게 된다. 위 사안에서는 문제되지 않았으나 점유자 역시 직접 점유자, 간접 점유자로 나뉘며 입대의와 관리주체 중 누가 종국적으로 책임을 지게 되는지도 주요 쟁점이 된다. 공작물 점유자로서 귀책사유가 없도록 공작물 관리에 최선을 다해야 할 것이다.

출처[https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=157771]