이준만 변호사의 아파트 법률 Q&A 34

[질문]

배수관이 막혀 옥상 또는 위층에서 내려온 물이 1층인 본인 집 베란다 배수구에서 역류해서 집이 물바다가 되고 거실 바닥재랑 벽지, 베란다에 있던 물건들이 망가졌다. 누구에게 손해배상을 청구할 수 있을까.

[답변]

최근 아파트 또는 상가에서 배수관이 한파로 인해 결빙되거나 오물에 의해 막혀서 위층 또는 옥상에서 배수관을 통해 내려온 하수가 아래층에서 역류해 침수 피해가 발생하는 사고가 종종 일어나고 있다.

배수관은 특정한 호실 또는 세대에 속한 전유부분이 아니라 건물의 모든 구분소유자의 공유인 공용부분에 해당한다. 따라서 배수관에 대한 관리책임은 공용부분을 관리할 권한과 의무가 있는 관리주체인 입주자대표회의 또는 관리단과 관리주체로부터 관리 권한을 위탁받은 위탁관리업체 등에게 있다.

또한 입주자대표회의 또는 관리단은 위탁관리계약을 체결한 경우에도 위탁관리업체가 공용부분을 적절하게 관리하도록 감독할 책임이 있다. 따라서 관리단, 입주자대표회의, 위탁관리업체 등은 배수관의 관리상 하자로 인해 손해가 발생한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 따라 위와 같은 사건에서 법원도 위탁관리회사는 배수관 유지·보수·관리행위를 하지 않았고, 관리단은 직접 또는 위탁관리회사를 통해 배수구에 구조상 문제가 없는지, 제대로 관리가 돼 비가 오더라도 배수구를 막을 우려가 없는지 등을 확인해 필요한 조치를 취하거나 이를 해결하도록 위탁관리회사에 지시·감독하는 등으로 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 함에도 위와 같은 의무를 소홀히 한 과실이 있으므로, 관리단과 위탁관리회사가 공동으로 피해자에게 손해를 배상할 책임이 있다고 판시한 바 있다.

한편 법원은 다세대주택인 빌라에서 하수가 역류해 지하 1층의 세대에 침수 피해가 발생한 사건에서는 피해를 입은 세대 외의 나머지 세대가 하수관의 배수 상황을 적절히 유지하고 관리할 의무를 소홀히 했으므로 피해를 입은 세대에 대해 공동으로 손해를 배상해야 한다고 봤다.

올해 겨울도 상당한 한파가 몰려올 것이 예상되는 만큼 관리단, 위탁관리업체 등 관리주체들은 배수관이 결빙되지 않도록 미리 보온재 처리를 하고, 배수관이 결빙되지 않았는지 수시로 확인하는 등 배수관 관리에 각별히 신경써야 할 것이다.

또한 법원이 배수구에 불특정 다수의 세대들이 배출한 이물질이 오랜 시간 동안 누적돼 온 것이 사고 발생의 하나의 원인이 됐다는 사정을 위탁관리업체와 관리단의 손해배상책임을 제한하는 사유로 고려한 바가 있는 만큼 각 세대도 배수구를 통해 음식물 찌꺼기 등을 흘려보내지 않도록 조심해야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>

출처 [http://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=102008]