▶ 법무법인 산하 이재현 변호사

1. 사실관계

원고는 서울 서초구 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합이고, 피고는 그 사업구역 내에 지목과 현황이 ‘도로’인 이 사건 토지를 소유하고 있는 자이다. 원고는 소장부본을 통하여 피고에게 매도청구권을 행사를 위한 최고를 하였으나 피고는 이에 대하여 조합설립에 동의하거나 반대하는 의사를 표시한 사실이 없어, 소장부본을 송달받은 날로부터 2개월이 지난 때에 매매계약 체결이 의제되었다.

 

2. 원, 피고의 주장 및 원심의 판단

가. 원, 피고의 주장

원고는 이 사건 토지의 현황과 지목이 ‘도로’이고 정비계획에 따라 사업시행 이후에도 이 사건 토지는 도로로 사용될 것이 명백하므로 시가를 산정함에 있어서도 이를 ‘도로’로 평가하여야 한다고 주장하였다.

반면 피고는 이 사건 토지가 비록 현황이 도로일지라도 정비사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 ‘대지’ 시가와 동일하게 평가하여야 한다고 주장하였다.

 

나. 제1, 2심의 판단

제1심 및 항소심은 모두, 2014다41968 판결을 인용하면서 주택재건축정비사업구역에 편입되는 토지의 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 개별 요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 해야한다고 판시하였다.

따라서 시가 산정에 있어 실질적으로 개발이익을 반영하여야 하므로 현재의 지목과 현황인 ‘도로’를 기준으로 시가를 산정하는 것은 부당하다고 판단하고, 이 사건 토지가 사업시행 후에는 결국 공동주택의 일부가 되는 것이므로 ‘도로’가 아닌 ‘대지’를 기준으로 시가를 산정하여야 한다고 판시하였다.

 

3. 대법원의 판단 - 파기환송

대법원은, 도로로 점유, 사용되는 토지는 원칙적으로 도로인 현황대로 감정평가하여야 한다고 판시하면서, 이 사건 토지는 1970년대 아파트지구기본개발계획 당시부터 도로로 사용되어 왔을 뿐만 아니라 2004.경에도 도시계획시설(도로)로 결정, 고시되었으며, 이 사건 재건축사업구역 정비계획 고시에서도 도로로 결정, 고시되었고 현재 지목도 도로인 사실, 원고 조합이 이 사건 토지를 취득하여 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상귀속시킴으로써 재건축사업 후에도 공동주택부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 사실을 인정하였다.

따라서 이 사건 토지의 거래가격도 도로인 현황대로 감정평가하여야 함에도 불구하고 단지 이 사건 토지가 공동주택 부지의 일부가 된다고 보아 재건축사업이 시행될 것으로 전제로 할 경우 인근 대지 시가와 동일하게 평가하여야 한다는 원심 판결은 재건축사업 정비구역 내 편입되는 토지의 시가 평가방법에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 이유로 이를 파기환송하였다.

 

4. 결론

기존 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41968 판결은 “토지 현황이 ‘도로’라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데, 현황이 ‘도로’라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것”이라고 판단한 바 있다.

도로는 그 특성상 재산권 행사가 쉽지 않아 원칙적으로 대지 가격의 1/3 수준으로 평가하게 되어 있는데, 도로가 우연히 정비사업구역으로 지정되어 조합에 수용되거나 매도청구되는 경우에는 위 2014다41968 판결을 근거로 도로라 하더라도 대지 가격으로 평가된 보상금을 받을 수 있었다. 추후 조합은 용도변경을 통해 차익을 얻을 수 있기 때문에 그 기대수익을 조합이 도로 소유자에게 지급하라는 것이다.

그동안 법원은 위 2014다41968 판결을 근거로 조합으로 하여금 토지 소유자에게 현재의 지목과 현황에 관계없이 재개발, 재건축 이후 공동주택 부지의 일부가 되는 토지의 경우 원칙적으로 인근 대지 시가와 동일하게 평가한 가액을 지급하라는 판결을 해왔는데, 본 판결은 위 2014다41968 판결의 취지는 유지하면서도 예외의 경우를 제시하여, 추후 재건축사업 후에도 해당 도로가 계속하여 도로로 사용될 것이 명백한 경우에는 대지가 아닌 도로로 시가를 평가하도록 한 것이므로, ‘정비사업 이후 해당 토지가 어떠한 용도로 사용될 것인지’ 여부에 따라 결론이 달라질 수 있게 되었다. 추후 매도청구 등과 관련한 사건에서 본 판결을 적절히 활용할 수 있을 것으로 보인다.

문의) 02-537-3322



출처 : 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr)