오 민 석 변호사
법무법인 산하

공동주택이 본격적으로 공급될 무렵 아파트 이름에는 지역명이 붙었다. 종암아파트, 한남외인아파트, 와우아파트 등이다. 워낙에 아파트가 귀해 이렇게 행정구역명을 그대로 차용해도 혼동의 우려가 없었다.
점차 아파트가 늘면서 건설회사의 이름을 붙인 아파트가 잠시 나타났다가 건설사 이름과 행정구역 명칭을 함께 붙여 이름 짓는 아파트가 일반화됐다. 한강대우아파트, 엘지수서아파트 등이다.
건설사의 이름 대신 아파트 브랜드가 본격적으로 소개된 것은 IMF를 막 지난 1990년 대 말부터 2000년대 초반이다. 지금 우리가 아는 래미안, 이편한세상, 푸르지오로부터 군소 건설사의 수십 가지 브랜드가 아파트 시장에 쏟아졌다. 이즈음 떨어져 사는 시부모가 못 찾아오게 어려운 이름일수록 주부들로부터 인기가 많았고, 그래서 아파트 브랜드화가 가속화됐다는 우스갯소리도 생겼다.
그런데 아파트 이름만 복잡해진 것이 아니다. 처음에는 민영과 공영으로만 나뉘던 것이 그 안에서도 분양이냐, 임대냐로 구분됐고, 분양은 일반공급, 우선공급, 특별공급으로, 임대는 건설임대와 매입임대, 더 나아가 영구임대와 장기임대, 국민임대로 세분화됐다. 이제는 장기전세, 뉴스테이, 행복주택, 시프트(Shift), 따복하우스, 실버임대, 창업지원임대, 장기안심주택 등 대체 어디서부터 분화돼 나왔고, 무슨 차이가 있는 것인지도 모를 아파트의 명칭들이 날이 밝으면 쏟아져 나온다.  
그 사이 공동주택의 건설, 공급과 이를 위한 자금조달 및 운용을 위해 주택건설촉진법이 제정·시행되다가 주택법을 거쳐 투명하고 안전하며 효율적인 공동주택 관리를 위해 공동주택관리법이 분리·시행되는 시대의 전환을 맞이했다.
이제 아파트는 전 국민의 70% 가까이가 거주하고 1년 관리비 규모만 12조원을 넘는 거대 시장이 형성됐다. 위의 수많은 아파트 명칭들은 누가 아파트를 건설해 공급하는지 그 주체에 따라 또는 건설한 아파트를 어떤 방법으로 누구에게 공급할 것인지 그 소비자 내지 수혜자에 따라 이름 붙여진 것들이다. 더 잘 팔기 위한 아파트의 차별점과 우수성에 방점이 찍혀 있을 뿐이다. 결국은 수백, 수천가구가 입주해 생활해야 하는 아파트 관리는 수많은 아파트 명칭에도 불구하고 대동소이하다. 자치관리 아니면 위탁관리, 거기에 간혹 혼합관리 정도다. 그나마 위탁관리는 무늬만 위탁이라는 조롱을 받으며 자치관리와 차별점을 찾기 어렵고, 혼합관리는 입주자와 임대사업자, 임차인들이 서로 협의해 잘 관리하라는 정도이니 구분 자체가 무색하다. 아파트를 공급하는 것이 공공인지, 민간인지 상관없이 오로지 잘 팔리게 하기 위한, 소비자가 구매하고픈 마음이 들게 하기 위한 방법만 생각할 뿐 입주 후 어떻게 관리가 이뤄지도록 할 것인지에 대한 고민이 없다.
근래 입주한 아파트를 가보면 예전에는 생각지도 못했던 시설들이 있다. 쓰레기 자동집하시설, 수영장, 미니폭포와 개울, 독서실과 서고 등. 엄청난 돈이 투자된 이 시설들 중 대부분은 제대로 운영되지 못한다. 검증되지 못한 시스템 탓에 작동 불량이 잦고, 수도비가 많이 들어가며, 소독이나 결빙 등의 관리도 힘겹다. 시설물만 덩그러니 남아 있고 시간에 따라 흉물이 되기도 한다. 일단 잘만 팔리면 된다는 식으로 겉보기에 치중한 결과다. 통합경비시스템이나 CCTV 등 방범과 입주자들 안전을 지켜야 하는 설비도 입주가 이뤄진 후 어김없이 추가설치나 개선이 논의되고 추진된다. 아파트를 건설해 판매하는 것은 불과 4~5년 사이에 이뤄지지만 일단 완공돼 입주하면 적어도 50년 이상 관리가 이뤄져야 한다. 어느 것에 더 관심을 기울여야 하는지는 자명하다. 아파트 전문가들인 공급주체가 관리에 대해 조금만 더 관심을 기울여 건축했더라면 비전문가인 입주자들이 입주 후 고민하고 애먹는 일들이 상당 부분 해소될 수 있다.
아파트 건축기술은 비약적으로 발전했지만 지어진 아파트를 수월하게 관리하도록 하는 배려는 한참 멀었다. 소비자들도 아파트를 사면 얼마나 오를까 보다는 오래도록 살면서 편하게 관리할 수 있는 아파트인지, 눈이 휘둥그레지는 부대시설보다는 저렴한 관리비용으로 실속 있게 이용할 수 있는 아파트인지를 세심히 체크하는 자세가 필요하다. 

한편, 공용부담은 강학상의 용어로써,「특정한 공익사업 기타 복리행정상의 목적 또는 일정한 물건에 대한 효용을 확보하기 위하여 국가 또는 공공단체 등, 행정주체가 국민에게 강제적 권력작용으로 과하는 공법상의 부담」이라 일컫는바, 공용침해와 유사개념으로 이해된다.
공용부담은 인적 공용부담과 물적 공용부담으로 나누어지며 전자는 특정인에 대하여, 후자는 특정한 재산권에 대하여 부담을 과하는 것이다. 물적 공용부담 중의 하나인 공용수용은, 사유재산권 자체를 공권력적 행정작용에 의하여 강제적으로 취득하거나 소멸시키는 것인데 반하여, 공용제한은 개인의 재산권에 대하여 행정상의 작위(作爲)ㆍ부작위(不作爲)ㆍ수인의무(受忍義務) 등을 과하거나, 일정한 행위제한을 가함으로서 재산상의 경제적 부담을 주는 것으로, 넓은 개념으로는「공공의 필요를 충족시키기 위하여 재산권에 가해지는 공법상의 제한」으로 정의되고 있는데, 이는 재산권의 내용에 변환(물권변동 등)을 가져오지 않는다는 점에서 공용수용과는 다른 중대한 질적인 차이가 있다.
특기할 것은, 공공필요에 의해 재산권을 강제로 취득하거나(수용), 사용하는 공용침해의 경우에는 대부분 근거 법률에 정당한 보상을 지급하도록 규정하고 있는 반면, 공용제한에 관한 관련법들은 대부분의 경우 손실보상에 관한 규정을 두고 있지 않다는 점이다. 이는 공용제한을 통한 사유재산권에 대한 공법상의 침해는「특별한 희생」이 아닌,「재산권의 사회적 제약」에 해당하는 것으로, 재산권에 내재된 권리자의 당연한 의무로 보기 때문일 것이다.

   6) 행정법(行政法)과 규제행정(規制行政)
   행정법이란, 행정조직ㆍ행정작용 및 행정구제를 다루는 공법(公法)을 말한다. 즉, 국가ㆍ공공단체 등 행정주체의 기관ㆍ조직ㆍ권한과 그 상호관계에 관한 법 및 행정주체와 사인과의 공법상 법률관계를 규율하는 법을 총칭하는 용어이다. 행정법은 행정의 공공성을 위해 국민의 권리와 의무를 획일적이고 일방적으로 규율하는 것이 원칙이기 때문에, 법규의 내용을 일반인이 쉽게 알 수 있도록 하고, 국민의 의무이행과 권리를 보장함과 어울러 법률생활의 안정을 도모하기 위해 성문의 원칙을 취하도록 되어 있다. 행정법은 법률, 행정부가 제정하는 위임, 명령, 지방자치단체의 조례, 규칙, 공고, 고시 등, 다른 법률에 비해 그 형식이 매우 다양하다.
   규제행정이란,「경제질서 및 생활환경의 건전한 발전을 도모하고 공공복리를 증진시키기 위하여 개인의 생활행동을 규율ㆍ조정하는 행정작용」으로 정의된다. 따라서 권력적 색채가 강하여 국가기관이 행함이 원칙이나, 위임을 통하여 지방자치단체나 공공단체 또는 사인(공무수임사인)이 행하는 경우도 있으며, 공공복리를 향상ㆍ증진시킨다고 하는 적극적인 목적으로 행해진다. 주요 수단으로는 명령(행정입법), 행정행위(처분), 행정강제, 제재(행정벌) 등의 권력적 행정작용이며, 이외에도 계획, 확약, 행정지도 등으로 갈수록 그 수단도 다양해지고 있다.
   규제행정의 법률적 근거로는,「국가는 균형있는 국민경제 성장 및 안정과 적절한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.」는 헌법 제119조

오민석  kslee@hapt.co.kr