Q. 아파트 최상층세대 천장이 전용부분에 해당하는지, 공용부분에 해당하는지 입주민들 간에 분쟁이 생겼습니다. 최상층세대 천장은 전용부분인가요, 공용부분인가요?



▶ 법무법인 산하 현지원 변호사

공용부분인지 여부는 구분소유 성립시점(건물이 완성돼 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점)을 기준으로 판단하며 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 그 판단에 영향을 미칠 수 없는 것이 원칙입니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결 참조). 실상 대부분 아파트는 서울시 공동주택 관리규약 준칙을 참고해 공용부분과 전용부분에 대해 각 관리규약에서 정하고 있습니다. 위 준칙 제5조 제1항은 전용부분에 대해 “입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간”이라고 정했으며 구체적인 기준은 별표 2에 위임했습니다. 

별표 2를 살펴보면 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 천장, 바닥, 벽, 현관문, 창, 전용부분에 설치된 배관, 배선 및 덕트와 그 외 건물에 부속되는 설비를 전용부분으로 보고 있습니다. 그리고 위 준칙 제5조 제2항 및 별표 3은 전용부분을 제외한 동 건물의 지붕, 복도, 계단, 승강기 등 입주자가 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당 등 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설에 대해 공용부분이라 인정하고 있습니다.

그러나 이와 같은 규정에도 불구하고, 위 질문과 같이 전용부분에 해당하는지, 공용부분에 해당하는지 명확하지 않은 경우가 있습니다. 최상층세대 천장은 해당 세대의 전용부분으로 볼 여지가 있으나 동시에 아파트의 지붕에 해당하기 때문입니다. 결국 이는 수리비 부담주체가 누구인지라는 문제로 연결되는데, 서울시 공동주택 관리규약 준칙 제70조 제1항은 전용부분의 관리책임 및 비용부담은 입주자 등으로, 같은 조 제2항은 공용부분의 관리책임은 관리주체, 비용부담은 전체 세대로부터 징수한 관리비로 규정하고 있기 때문입니다.

이처럼 전용부분인지, 공용부분인지 판단하기 어려운 사안에 대해 국토교통부는 “일반적으로 건축물의 최상층세대 천장은 해당 건축물의 지붕에 해당할 수 있을 것으로 구체적인 사항은 관리규약으로 정해 판단할 사항”이라고 답변했습니다. 그리고 구청 주택과 역시 동일한 취지로 “전용인지 공용인지 여부는 단지에서 관리규약으로 판단해야할 사항이며, 추후 관리규약에 해당 부분에 대해 전용 및 공용 여부를 정확하게 명시해 관리하길 바랍니다”라고 답변했습니다. 

즉, 전용부분에 해당하는지, 공용부분에 해당하는지 판단하기 어려운 부분은 최종적으로 관리규약에서 정하는 것으로, 논쟁이 되는 부분을 전용부분 또는 공용부분으로 명시한 내용으로 관리규약 개정절차를 거치는 것이 가장 적절합니다. 관리규약 개정은 일반적으로 입주자 등의 과반수의 찬성을 거치는바, 결국 전용부분인지 공용부분인지 판단하기 어려운 사항은 입주자등이 가진 다수결의 의견을 통해 결정된다고 보는 것이 적절합니다.

다만 주의할 점은 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 원칙적으로 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 합니다. 따라서 단순히 과반수 찬성을 넘어 소유자들 간의 특단의 합의가 있지 않는 한  객관적 용도에 반하는 내용으로 전용부분과 공용부분을 나누는 것은 지양해야할 것입니다(당원 1989.10.27. 선고 89다카1497 판결 참조).

 

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출처[https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=154935]